ボロ戸建て投資は火災保険を活用しよう

初めての不動産投資では、古い物件を購入することが多いと思います。

ボロい物件だからといって、火災保険に加入しないのはNGです!

古くてボロい物件こそ、災害で被害が出る可能性は高いです。

知識次第で、保険は有効活用することができます。

この記事では不動産投資家が検討すべき保険について解説します。

火災保険で台風や豪雨に備える

火災保険で補償できるのは、火災だけではありません。

台風や豪雨、突発的な事故による破損なども補償の対象にできます。

  • 台風で瓦が飛んだり、飛んできた物がぶつかってガラスが割れた
  • 豪雨による床下浸水、床上浸水
  • 落雷でエアコンが故障
  • 物を運んでいて転んで窓を割った
  • 配管の破損(経年劣化でない)による漏水
  • 夜逃げした人が物件を破損

上記の例のように様々なケースを補償できます。

被害を受けたら忘れずに写真を撮るようにしましょう。

検討すべき特約

特約とは、オプションのようなものです。

火災保険には様々な特約をプラスすることができます。

古い物件では、破損や汚損の特約は必須だと思います。

他にも検討すべき特約を紹介します。

電気的・機械的事故特約

電気的・機械的事故特約は給湯器やエアコンなどの突発的な故障をカバーしてくれます。

修理費用がかさむ電気設備が附属設備として存在するのであれば、入るべきだと思います。

電気的機械的事故を補償する単独の保険は存在しますが、火災保険に付帯させた方がお得です。

室外給湯器

臨時費用補償特約

保険では臨時費用補償特約お見舞金)というものがあります。

保険金の支払い額に5%から30%ぐらいまで無条件に上乗せされるものです。

工事費以外にも現地を見に行ったり、応急対応したりといったことにお金がかかるからという意味のようです。

30%の見舞金の契約になっていると被災したおかげで儲かることもあります。

保険で受け取ったお金は個人であれば非課税です。

(法人の場合、雑収入になります。)

弁護士費用特約

弁護士費用特約は日常生活で起きるトラブルで弁護士にお願いする場合、弁護士費用を保障してもらえます。

  • 子どもが物品を壊した
  • 自動車事故にあった
  • 悪質な入居者を退去させたい

上記のようなトラブルがあった時に弁護士を頼りにできるのは心強いですよね。

自動車保険に付帯している人もいると思いますが、火災保険につけるのとどちらがお得か検討しましょう。

自殺や孤独死問題への対応

室内で自殺があると、「心理的瑕疵物件」として扱われ、次の客付けにも、売却にも非常に不利になります。

また、高齢者の「孤独死」が社会問題になっています。

実際に孤独死が起こった場合は、管理会社が警察の立ち会いのもと鍵を開けることになっています。

自殺でなく事件性がなければ、告知事項にはなりませんが、発見が遅れてしまえば、原状回復するために膨大な費用がかかります。

本来は借り手側が弁償するものですが、身寄りのない高齢者であればオーナー負担となってしまいます。

自殺や孤独死に対しては、以下のような対策があります。

「室内での死亡によるデメリット」を入居者に説明

入居前の契約時に管理会社から入居者へ「室内および建物敷地内で自殺・他殺・事件などを起こした場合、所有者から遺族・保証人に損害賠償請求することがある」と説明してもらいます。

賃貸借契約書の特約にも追記しましょう。

どこまで抑止効果があるかわかりませんが、「室内で死んだら遺族に迷惑がかかる」ということを入居者に認識させることで、未然に防ごうということです。

「管理会社の対処方法」を事前に確認・相談しておく

入居者の「死」に対して、「起こったらどう対処するか」をあらかじめ考えておきます。

管理戸数の多い管理会社であれば、入居者の死に関する経験があるはずです。

対処法をあらかじめ管理会社に確認・相談しておきましょう。

割高だが、保険でも対応できる

入居者の死亡に対応した火災保険の特約としては家賃費用特約があります。

家賃費用特約は賃貸住宅内での死亡事故(自殺や孤独死など)によりオーナーが被る家賃収入の損失や清掃・改装・遺品整理にかかる費用を補償されます。

他にも、以下のような入居者の死亡に対応した保険商品があります。

  • 「大家の味方」(アソシア)
  • 「スタートレントシステム」(ジャックス)
  • 「無縁社会のお守り」(アイアル)
  • 「Re-Room」(e-net 少額短期保険株式会社)

高齢者にはこういった保険に加入してもらい、いざというときの身元引受人を押さえておきましょう。

ただ、保険料が高額になるため、リスクにリターンが見合わないことも多いです。

地震保険にも加入すべき

火災保険では補償されない、地震や噴火などが原因の火災損壊津波被害をカバーしてくれる保険です。

地震保険は、火災保険とセットでの契約が必要です。

地震保険の保険金額は、セットした火災保険の保険金額の50%が上限で、火災保険のように建物を建て直す費用までは出ません。

保険金の上限は建物は5000万円、家財は1000万円までと決まっています。

近年は、地震被害が増えているために、保険料の値上げが続いています。

日本列島は2千以上の活断層があり、地下に隠されているまだ発見されていない活断層もあります。

保険料は決して安くないですが、何も考えずに加入しておくのがオススメです。

地震保険はどの保険会社でも同じ

火災保険は保険会社によって契約の内容や補償額もさまざまです。

対して、地震保険は民間の保険会社と政府が共同で行う公共性の高い保険です。

そのため、保険料に保険会社の利潤は含まれず、どこの保険会社で契約をしても一律の保険料額となっています。

なお、地域によって保険料率が異なります。

地震被害の判定と損害区分

地震被害の判定は火災保険とは違い、保険会社は対象物件の調査をします。

この調査で、「地震で損害を受けた」と判定されることが必要になります。

地震保険の損害区分は以下のようになっています。

損害の程度 支払われる保険金額
全損 建物の地震保険金額の100%
大半損 同60%
小半損 同30%
一部損 同5%

施設賠償責任保険も検討

施設賠償責任保険(建物賠償責任保険)は、建物の不備や欠陥が原因で、人や物が損傷した場合に適用できる保険です。

  • 物件のタイルが落ちて通行人に怪我をさせてしまった
  • 照明器具が老朽化で落ちてきて入居者が大けが
  • 階段の手すりが外れ、子供が転落しケガをした

上記のような事故を補償してくれます。

特に古い物件はある日突然、賠償責任が発生することがあります。

補償額が大きい割に保険料が安いので、リスク回避の為に加入を検討しましょう。

単独で加入することもできますし、火災保険に特約でつける方法もあります。

おすすめは民間の損害保険

火災保険は民間の損害保険会社か全労済都道府県民共済が対象になります。

全労災と都道府県民共済は保険料が民間と比べて掛け金が安くなっています。

しかし、民間の損保のほうが補償内容が充実しているため、民間の損保がオススメです。

楽天損保SBI保険など、通販型であれば費用を抑えることもできます。

火災保険の比較はこちらから

保険代理店に頼むのもアリ

ネットでダイレクト型の保険を比較して加入するほうが費用は抑えることができます。

ただ、知識がない場合は保険代理店で相談しながら決めることも可能です。

もちろん、中間マージンが発生するため保険料は高くなります。

保険代理店に頼む場合

保険代理店を選ぶときは「代理店の得意分野を見極める」「経験豊富な代理店を選ぶ」というアドバイスがあります。

しかし、収益物件で加入する火災保険や地震保険、その他のオプションにはそれほど選択肢があるわけではありません。

特別な保険の知識もそれほど必要でないため、保険代理店はどこでもいいでしょう。

ただ、複数の保険会社の見積もりを作成してくれる保険代理店に見積もりを依頼しましょう。

保険金の請求について

被災すると、管理会社もてんてこ舞いとなり、大家自身も業者の手配や入居者対応などに追われて大変です。

そんな時、代理店に頼んでスムーズに保険申請をしてくれると助かります。

また、補償が出る範囲でいっぱいいっぱいまで保険金をとってきてくれると有り難いです。

ただ、代理店の立場になると、保険契約を獲得したときには保険会社から手数料が入りますが、保険金請求のサポートは利益になりません。

こういった利益構造で、代理店がどれほど真剣に保険請求に取り組んでくれるかは疑問です。

自分で保険金請求ができる

代理店を通して保険に加入したとしても、以下の手順で自分自身で保険金請求することは可能です。

  1. 保険会社の事故受付センターに電話をして、被害日時や被害状況を伝える
  2. 保険会社から申請用の書類が送られてくる
  3. 送られてきた書類に必要事項を記載し、求められる書類を添付して返送する

保険金の請求に目をつけたビジネスも

保険金請求に目をつけたビジネスがあります。

保険金請求をサポートする代わりに、そのサポートをした業者が成功報酬を求めるというものです。

保険代理店の中には、関連会社に保険金請求をサポートさせることもあります。

つまり、加入者が取得した保険金の一部が成功報酬として渡されているということです。

自分で保険金請求をすることは可能なので、こういった成功報酬を要求する業者にまかせる必要はありません。

まとめ

古くてぼろい物件こそ、災害で被害が出る可能性は高いです。

火災保険は自動車保険と違い、何回使用しても保険料は上がりませんので活用するつもりで加入しましょう。

火災保険は、オーダーメイドで必要な補償のみを選ぶことができます。

所有物件に合わせたオリジナルの保険を作りましょう。

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