【金融機関の種類と特徴】不動産投資の融資を受ける銀行ってどこ?

不動産投資で融資を受けることを考えた場合、何から調べたらいいかわからないという人へ。

個人の属性と考え方によって、選ぶ金融機関は違います。

この記事では、金融機関の特徴や種類について解説します。

金融機関の種類と特徴

金融機関は図のように大きく分けることができます。

都銀(都市銀行)

都銀とは「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行(SMBC)」「みずほ銀行」の3行のことをいいます。

これに「りそな銀行」「埼玉りそな銀行」を加える場合もあります。

日本全国に支店があり融資エリアも日本全国と広範囲です。

敷居が高く、年収や預貯金の額がそれなりに高くないと融資を受けることができません。

融資審査も厳しく、資産性のある法定耐用年数以内の物件を対象としています。

それに対し、地銀信金・信組ノンバンクについては融資のハードルが下がります。

地銀(地方銀行)

地銀には第一地方銀行と第二地方銀行があります。

第一地方銀行は「地方銀行」と呼ばれ、スルガ銀行や千葉銀行などがこれに当たります。

第二地方銀行は「第二地銀」と呼ばれ、関西みらい銀行など小規模な金融機関が多いです。

どちらも各都道府県に本店を置いて、各地方を中心に営業しています。

融資審査は都銀よりも優しく、求められる年収や預金額はサラリーマンでも部課長クラスになれば手の届く範囲になります。

不動産投資の融資に積極的な地銀もありますが、属性が高ければ物件の収益性などは関係なく融資を受けられることもあるため注意が必要です。

融資ができるからといって、収益性が高い物件であるとは限らないためです。

信金・信組(信用金庫・信用組合)

信金・信組は融資エリアが狭く、市内や区内といった限定的なエリアとなります。

そのエリアに居住もしくは勤務先であれば口座をつくることができます。

信金・信組は金利が低いというメリットがありますが、自己資金が必要になる場合が多く、借入期間が短くなりやすいというデメリットがあります。

原則フルローンはなく、最低でも1割の自己資金が必要になります。

不動産投資に積極的な信金・信組は融資期間・年収・物件の評価などに独自の基準を持っていることも多いです。

支店長の意向が大きく反映される

信金や信組は1つの店舗で10人程度と従業員が少なく、支店長の意向が大きく反映されます。

前の支店長のときはサラリーマン大家には融資しなかったけど、新しい支店長では融資可能だということもあります。

信金はお客さんとの関係性を重視

特に信金の場合、初めてのお客さんとの取引は厳しく、長い関係性のあるお客さんには優しくなる傾向があります。

そのため、関係を築くために口座を作ったり、その口座で積立をするなど積極的にその銀行と関わっていく意思表示をしておくことも重要です。

そうしておくことで、将来的に別の物件への融資の可能性が高まります。

ベテラン投資家は、1年くらいかけて信金との関係性を築くために日々信金巡りをしています。

ノンバンク・外資系金融機関

ノンバンクとは三井住友トラストなど、「銀行ではない」金融機関のことです。

銀行のようにお金を預けることはできませんが、お金を貸してくれるところです。

ノンバンクは銀行や信金・信組よりも金利が高いという特徴がありますが、融資エリアや融資審査に融通が利きます。

また、築古の木造、建ぺい率・容積率オーバー、再建築不可などの難ありの物件への融資も可能です。

融資に際し年収基準などが厳しくないため、銀行ではローンが組めない人でも融資をしてもらえる可能性があります。

ノンバンクは融資を受ける際の審査や手続きが銀行と比較して早いです。

SBJ銀行など外資系金融機関にも、不動産投資に積極的な金融機関はいくつかあります。

条件に合う物件を見つけることができれば、こちらも年収のハードルは高くありません。

公庫(日本政策金融公庫)

公庫は中小企業や個人事業向けに低金利で融資をしてくれる政府系の金融機関です。

政府系のため一般の銀行よりも融資条件は優しいですが、公共料金や税金に未払いがないことが重要です。

公庫には次のようなメリットがあります。

  • 若者・高齢者・女性などの社会的弱者を優遇
  • 低所得者でも融資の可能性がある
  • 日本全国の物件が融資の対象である
  • 低金利(2%前半〜)
  • 保証人不要
  • 法定耐用年数をオーバーしての融資の可能性もあり
  • 10年固定など長い固定金利
  • 抵当権を付けて返済すると理由なしに再融資してもらえる

メリットが多い公庫ですが、同じくらい短所もあります。

  • 個人で借りると原則で融資期間10年(法人だと15年)
  • 物件の担保価値を収益物件は半分くらいしか見ない

担保価値とは、いわゆる「積算評価」です。

積算評価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼

積算評価を土地は55%、建物は50%の評価になることが一番の問題点です。

つまり、自己資金が多い人か、評価額がものすごく高い物件でないと難しいです。

ただ、1回目の融資や女性への融資であれば優遇措置がありますので、とにかく物件を持ちこんで見ることが重要です。

なお公庫で買い始めてから違う銀行に行くことが難しくなる場合もあります。

所有物件が500万円程度の戸建てであればいいですが、公庫の個人枠4800万円(法人枠7200万円)を枠いっぱいまで築古物件を購入している場合は注意が必要です。

メガバンクから見て信用毀損しているというマイナス評価になる可能性があります。

そのため、年収が高くで最初から大きな事業規模を目指す投資家にはオススメしません。

最近では融資引き締めにより不動産投資に対するローン額や融資期間が縮小していることで、物件購入資金としての借り入れは難しくなっています。

低金利で10年程度の借り入れであれば可能なため、依頼するならリフォームなどの少額のローンがオススメです。

イー・ローンで金融機関を調べてみよう

各金融機関のローンの特色がひと目でわかるイー・ローンというサイトがあります。

デフォルトでは「カードローン」となっていますが、「その他のローン」を選択し、資金使途で「不動産投資」を選んで地域などの条件を絞り込むと、金融機関が一覧となって表示されます。

融資のポイントは「支店」「担当」「タイミング」

購入予定の物件が良くても、投資家の属性が素晴らしくても、「支店」「担当」「タイミング」の三拍子が揃わないと融資が出ないこともあります。

支店

銀行や信金はたくさんの支店があり、それぞれの予算枠や目標額があります。

同じ銀行でも早めに予算枠(目標額)を達成している支店と、予算未達で、営業を頑張らなくてはいけない支店が存在します。

そのため、1つの支店に行って断られたとしても、別の支店では融資を前向きに検討してくれることもあります。

担当

ローンのための稟議書を作成するのは銀行の担当者です。

この稟議書のできによってローンの金額や条件が変わってしまうため、担当者はとても大切です。

しかし、不動産投資ローンの稟議書の通し方に詳しい担当者は銀行の中では少数派です。

そのため、たくさんの担当者に会い、積極的に動いてくれる担当者を見つけ出すことが重要です。

また、金融機関には

  • 融資に積極的な融資担当者
  • 融資に保守的な審査担当者

という2つの立場があり、同じ金融機関でも異なる主義主張があります。

タイミング

一般的に金融機関の融資が最もゆるむ時期は、決算期末(3月)です。

次に半期末(9月)、そして四半期末(6月、12月)の順です。

金融機関に案件を持ち込むタイミングは、決算期に少し余裕をもたせた1ヶ月ほど前の2月、5月、8月、11月がオススメです。

ただ、融資がゆるむ期間だといっても、支店ごとのノルマ達成後にはまったく融資を出さないスタンスになることもあります。

また、融資のタイミングを重視しすぎて、儲からない物件を購入するのは本末転倒です。

まとめ:金融機関を開拓しよう

金融機関とつながる一番簡単な方法は、不動産業者に紹介してもらうことです。

物件の見学で問い合わせた仲介業者に「金融機関を紹介してもらえませんか?」と聞いてみましょう。

もちろん、紹介でなくても直接訪問しても構いません。

金融機関の訪問方法や持参する資料についてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼

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