DIY可能物件として賃貸する方法

空室が埋まらない、リフォーム費用を抑えたいと思っていませんか。

昨今はDIYブームで、賃貸でもDIYをしたい人が増えています。

DIY可能かどうかをSUUMOなどのポータルサイトで検索条件に加えることもできます。

この記事は、DIY可能物件を貸す時ときのメリットや注意点について解説します!

DIY可能賃貸とは

「賃貸住宅でも自分好みに改修して住みたい」

「古くなった設備や内装を自分でリフォームして住みたい」

といった借主のニーズを満たすのがDIY可能賃貸です。

通常は大家が内装リフォームを手配しますが、そのままの状態で住んでもらうこともできます。

DIY可能賃貸のメリット

DIY可能賃貸は入居者側だけでなく、大家側にも大きなメリットがあります。

大家のメリット

  • 現在の状態で賃貸でき、修繕の費用や手間がかからず、すぐに入居者募集ができる
  • 入居者がDIY工事を行うため、愛着が生まれ長期入居が見込まれる
  • 明渡し時に設備・内装がグレードアップしている可能性もある

入居者のメリット

  • 自分好みの改修ができ、持ち家感覚で居住できる
  • DIY工事費用を負担する分、相場より安く借りられる
  • DIY工事部分は原状回復をなしとすることもできる

DIY可能賃貸の家賃

通常の賃貸借契約では、借主の負担で実施した工事費用について、貸主に請求することができます(費用償還請求権)。

DIY可能賃貸では、費用償還請求権を放棄することを前提に、現状のままで貸し出すことで賃料を相場よりも安く設定するケースが多いです。

まれに、DIY工事が可能であることを付加価値として、相場より高く設定することもあります。

また、DIY工事を行うため借主がすぐに居住できないことを考慮して、フリーレント期間を設けるケースもあります。

DIY可能賃貸として貸し出す時の準備

DIY可能賃貸として貸し出すときは、以下のことを準備しておく必要があります。

  • 耐震性や劣化状況を把握
  • 工事可能箇所を決める
  • 自主管理をしない場合は管理会社の選定

耐震性や劣化状況を把握

築年数の経過した住宅では、住宅の状態によって工事の内容などに影響します。

そのため、耐震性劣化状況をきちんと確認しておく必要があります。

あとでトラブルにならないように、書面にして把握しておきましょう。

工事可能箇所を決める

DIY工事といっても、棚の設置といった小規模な工事から、間取りの変更や耐震補強といった大規模な工事まで様々なケースがあります。

どこまでの工事なら可能なのかをあらかじめ決めておきます。

借主自身で小規模な工事を行うことが一般的です。

借主が大規模な工事を事業者に発注する場合や、借主の意向を反映して貸主が工事を実施するケースもあります。

〈借主自身による小規模な工事の例〉

  • 棚の設置 
  • 壁紙の張り替え
  • 壁・天井の塗装

〈工事事業者による大規模な工事の例〉

  • 間取り変更
  • 耐震改修
  • 水回り・電気工事を伴うもの

借主が工事事業者に発注する場合は、明渡し時のトラブルを防ぐため、工事に関する領収書や契約書などの書類を保管してもらうようにしましょう。

また、大規模なDIY工事では、工事の内容や管理修繕の実施者など、当事者間で合意すべき点が増えます。

大規模な工事をする前は事前に大家に知らせることを約束しておく必要があります。

また、立ち合い確認を行って、工事内容が事前の申請と一致しているか確認することが望ましいです。

和室の大規模リノベーション

DIY工事を踏まえた管理会社の選定

自主管理をするなら、直接入居者とやりとりするため電話対応などが必要になります。

管理を委託する場合は、DIY工事について理解して柔軟に対応してくれる管理会社を選ばなければいけません。

不安であれば、DIY賃貸に関して包括的にサポートを行っている事業者にお願いする方法もあります。

同一法人の不動産部門と建築部門が連携し、

  • 運営方法の提案
  • 契約の仲介
  • DIY工事前の相談、支援
  • 入居後の管理

までさまざまなサポートをしてくれる業者もあります。

また、サブリース業者に一括して貸し出すケースもあります。

大家はサブリース業者に物件を賃貸し、サブリース業者が借主に転貸する方式です。

もちろん余分にコストはかかりますので、今回は自主管理をする場合の契約書の注意点についても解説します。

DIY賃貸可能物件の契約書の作成について

DIY賃貸可能な物件では、契約書の作成にひと手間が必要です。

契約書で借主と確認しておくこと

DIY可能賃貸として貸す時は、トラブルを防ぐためにも契約書に注意点を盛り込みましょう。

例えば、壁を壊したら入居者負担で、水道の故障・破損であれば大家が手配するなど、ルールを決めておかなければいけません。

具体的には、賃貸借契約書の中で以下の内容について詳細に取り決めておくことが望ましいです。

施工方法・使用機材など 音がする機械を工事の際に使用してもよいかなど
所有権の帰属 借主が工事をして取り付けた部分は、誰の所有物か
明け渡し時の収去 明渡し時に工事部分の補修が必要になっているなど、工事部分の本来の機能が失われている場合に、補修を行う必要があるかどうか
残置する場合の補修
明け渡し時の精算 明渡し時の費用精算の有無や、DIY工事部分を残置するかどうか

国土交通書の契約書式例を参考にする

DIY可能物件の賃貸借契約書の作成は以下の2通りです。

  • 国土交通省のDIY型賃貸借に関する契約書式例を活用する
  • 普通の賃貸借契約書に特約をつける

国土交通省DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについてのページにある

  • 「DIY型賃貸借に関する契約書式例」
  • ガイドブック「DIY型賃貸借のすすめ」
  • 家主向けDIY型賃貸借の実務の手引き

上記の資料を参考にしましょう。

ガイドブックでは、費用を借主が負担してDIY工事を実施する場合を想定して、考え方や手順を詳しく紹介しています。

国土交通省の契約書のひな型は使わなくても、従来の賃貸借契約書に特約を付ける方法もあります。

大家側の希望ははっきりと伝え、特約に明示するようにしましょう。

また、その他につけておきたい特約についてはこちらの記事でも解説しています▼

まとめ

この記事ではDIY可能賃貸について契約の注意点などをまとめました。

繁忙期までに早く募集を開始したいとき、リフォームにお金をかけたくないときなどに有効に活用できればいいですね。

満室のために大家ができることはこちらの記事でも解説しています▼

読んで頂きありがとうございました!

藤本紗帆

明石のファミリー向け区分マンション(家賃75,000円)と神戸市の戸建て(入居者未定,家賃9万?)を借り入れなしで所有しています。

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまずくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

また、年100冊くらい読書していて、参考になった知識も発信しています。

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