高確率で指値の通る買付証明書の例文

指値を通すための買付証明書の書き方を紹介します。

収益価格が積算価格を上回るとき

収益価格が積算価格を上回るときは、積算価格の考え方を根拠とします。

「この物件は収益性が高く大変魅力のある物件ですが、路線価をベースとした銀行評価額は〇〇円になると予想されます。よって私の購入希望価格は〇〇円です。」

〇〇円のところに積算価格の金額を書いていきます。

収益価格・積算価格など、不動産の価格についてはこちらの記事で解説しています。▼

積算価格が収益価格を上回るとき

積算価格が収益価格を上回るときは、収益価格の考え方を根拠とします。

「この物件は資産価値が高く大変魅力のある物件ですが、キャッシュ・フロー分析をベースとした銀行評価額は〇〇円になると予想されます。これは金利が6%に上昇しても赤字にならない評価額になります。よって私の購入希望価格は〇〇円です。」

〇〇円のところに、収益価格の値段を記載します。

収益価格の計算方法は以下の通りです。

純収益(NOI)ー金利6%のローン返済額>0

  • 借入期間は「耐用年数ー経過年数」とする
  • 「借入金額=収益価格=購入価格」とする
  • 「純収益(NOI)=満室想定賃料✖️0.8(空室20%)✖️0.8(経費20%)」とする

空室が多い物件

現行賃料が市場賃料よりも高い場合に、市場賃料に引き直した収益価値を求めます。

「この物件は資産価値が高く大変魅力のある物件ですが、現行賃料が市場家賃に若干の差が見受けられます。賃料収入を市場価値に引き直したキャッシュ・フロー分析を行うと、銀行評価額は〇〇円になると予想されます。これは金利が6%に上昇しても赤字にならない評価額になります。よって私の購入希望価格は〇〇円です。」

〇〇円のところに、収益価格の値段を記載します。

修繕費用を指値に反映するとき

修繕費用を指値の根拠とする場合、建物内覧のときにリフォーム業者に修繕費用の見積もりをとってもらいます。

「この物件は収益性が高く、大変魅力のある物件ですが、路線価をベースとした銀行評価額は〇〇円になると予想されます。また、リフォーム業者に見積もりをとらせた結果、□□の修繕に△△円必要になります。よって私の購入希望額は〇〇円からリフォーム費用△△円を控除した◇◇円です。」

〇〇円のところに積算価格、△△円のところに修繕費用を記載します。

指値の方法についてはこちらの記事でも解説しています。▼

自分が買える人間であることをアピール

買付証明書に余白があれば、指値の根拠だけでなく、自分が買える人間であることをアピールしましょう。

アピール文では「一部上場企業」「管理職」など自分の職業、「年収」「預貯金」など、ローンが出ることを強調します。

人によっては「大切にします」などといった情に訴えるアピール文を書くこともありますが、アパートなどの投資物件ではほとんど意味はありません。

売主が興味があるのは、この人は確実に買ってくれそうか?ということだけです。

まとめ

この記事では指値を通すための買付証明書の書き方について紹介しました。

買付証明書についてはこちらの記事でも解説しています。▼

読んでいただきありがとうございました。

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