よい管理会社の特徴は共通項が多いですが、よくない管理会社の特徴は千差万別です。
それでも、ここは絶対ダメだという管理会社には以下のようなパターンがあります。
リフォーム系
「リフォーム系」の管理会社は、本業がリフォーム会社やその関連会社に多いパターンです。
リフォーム系の管理会社は「リフォームは当社以外への依頼はできない」ということを条件にしていることが多いです。
管理会社が行うすべての業務には、管理会社の利益が乗せられるため、割高になります。
リフォーム費はその最たるもので、自主発注した場合と比べて倍くらいの料金を請求してくる業者もあります。
リフォーム費は、経費の中でも徹底的に削るべき部分です。
高額なリフォームを提案してくる
管理会社を通すとリフォーム代が高くなるのは以下のような理由が考えられます。
- 管理会社が儲けている
- リフォーム業者にいい顔をしようと業者の利益を過剰に確保している
- リフォーム業者に日頃から接待を受けてる
- リフォーム業者からキックバックがある
リフォーム系の管理会社は、ちょっとしたことでも高額なリフォームを提案してきます。
例えば、ユニットバスのままでも満室にできるアパートに対して、風呂とトイレを別々にしないとお客が付かないと言ってきます。
こういった業者は、賃貸の仲介手数料を無料を謳っていたりもします。
仲介手数料をもらわなくても商売が成り立つのは、大家からのリフォーム代で稼いでいるからです。
いいようにカモにされる
リフォーム系の会社は管理が適当なこともあります。
例えば入居者から「お風呂のドアが壊れた」と苦情があったと管理会社から報告を受けて、現地に行ってみると何ともなかったということもあります。
現地に行かずに「修理してください」とお願いしていたら、壊れてもいないドアの修理代を請求されることになります。
「大家はお金持ちに決まっているから、取れるだけ取ってやれ」という管理会社もありますので、いいカモにされる可能性もあります。
リフォーム系の会社でなくても、リフォーム時には施行前後の写真提出を義務づけるようにしましょう。
ネットに弱く、古臭くてやる気なし
古臭くてやる気なしというのは、個人商店規模の小さな店舗で、店主は奥の方にいて、接客態度もイマイチという業者です。
そもそも電話対応も良くなかったりします。
1ヶ月に何人くらい新規の入居者を案内しているのか、ポータルサイトで入居者を募集しているのかという質問に具体的に答えないことも。
これからの時代、インターネットに強いことは必須です。
今の部屋探しの主流はネットですので、インターネットでの情報公開を行なっていなかったり、情報更新をあまり行なっていない会社は避けましょう。
安かろう悪かろう
管理料は家賃の5%であることが多いです。
しかし、最近では家賃の3%や一部屋1000円という管理会社も増えています。
格安で管理を引き受ける業者が全て悪いわけではありません。
しかし、まだスタッフなどが充実していない状態で管理のキャパを超えてしまうと、管理が手薄になる可能性があります。
「安かろう悪かろう」系は、新進気鋭や独立したての売買専門業者などで見られます。
管理の経験が少ない会社が格安を条件に出してきた場合には注意が必要です。
売買メインの会社は微妙
不動産会社といってもさまざまな種類があります。
- 物件を売る会社：売買仲介業者
- 物件を貸す会社：賃貸仲介業者
- 物件を管理する会社：管理会社
実際には複数の業務を行う会社が多いですが、それでも得意分野があります。
売買を仲介する会社でも管理をしていることもありますが、しっかりした管理部門がなければ頼まないほうが無難です。
一人の担当者が片手間でやっていたり、売れない営業マンが窓際社員として管理に回されるケースが多いためです。
売買仲介で良い担当者がついて「この会社で管理もお願いしたい」と思っても、管理はやる気のない人でガッカリだったという話もあります。
まとめ
この記事では絶対に頼んではいけない管理会社について解説しました。
他にも、
- 入居者に損害保険に加入させていない
- 物件の募集看板に「看板料」として高額な費用を請求してくる
- 入居者の過失による破損も経年変化として処理する
など、大家の味方になってくれない会社に管理を頼んではいけません。
管理会社の選び方についてはこちらの記事でも解説しています。▼
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