こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
不動産投資家の強い味方、日本政策金融公庫（公庫）の不動産賃貸業の融資について紹介します。
日本政策金融公庫は公的な機関
日本政策金融公庫（公庫）は中小企業や個人事業向けに低金利で融資をしてくれる政府系の金融機関です。
通常の金融機関と違い、年収や勤続年数ではねられることはなく、資産背景を重要視しません。
ただ、公的な機関であるため、
- 公共料金や税金に未払いがないこと
- 建ぺい率オーバーなど違反物件でないこと
などは重視されます。
メリット
公庫には次のようなメリットがあります。
- 日本全国の物件が融資の対象である
- 比較的低金利かつ固定金利
- 保証人がいなくてもOK
- 繰上げ返済は手数料無料でできる
- 法定耐用年数をオーバーしての融資の可能性もあり
- リフォーム費用や運転資金も借りやすい
築古でなかなか融資がつきづらい物件にも融資をしてくれるので、初心者にはオススメです。
また、「若者（35歳未満）」「シニア（55歳以上）」「女性」であれば、事業開始後7年以内であれば支援枠を活用することもできます。
ただ、支援枠については、融資を受ける側が選べるわけではなく、あくまでも公庫が決めます。
デメリット
メリットが多い公庫ですが、同じくらい短所もあります。
- 個人で借りると原則で融資期間10年と短め（法人だと15年）
- 物件を担保に入れる場合、所有権が移ってから抵当権を設定しお金が出るため、一度決済が必要になる
- 物件の担保価値を収益物件は半分くらいしか見ない
- 融資額は物件価格の6〜7割程度となることが多い
物件を担保に入れる場合、一度現金を用意する必要がある
購入する物件以外に所有する物件がない場合、購入する物件を担保に入れる必要があります。
普通の金融機関であれば、決済のときに融資が実行され、物件の支払いとなります。
しかし、公庫の場合
- 物件の代金を支払う（決済）
- 所有権移転
- 公庫からお金が出る（融資の実行）
という流れになるため、所有権を移転するために物件の代金を支払うお金を別で準備しなければいけません。
つまり、物件を購入するときに使いにくい金融機関になります。
（リフォーム資金などの少額のローンを借りることはオススメです。）
漫画家の東條さち子さんは、一度カードローンでお金を借りて、物件の決済をし、公庫から融資を受けています。
東條さんの大家さんシリーズの漫画は本当に面白くてオススメです！
支店・担当者によって変わる
日本政策金融公庫は他の金融機関と同様に、支店や担当者による当たり外れが大きいです。
不動産賃貸業の融資に詳しい優秀な担当者を紹介してもらえればベストです。
担保評価が低い
担保評価とは、いわゆる「積算評価」です。
積算評価についてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼
公庫は審査方法が独自で、担保評価が銀行に比べて低いです。
つまり、物件の評価が厳しいということです。
（積算評価を土地は55%、建物は50%の評価になる。）
自宅・実家など他物件を担保に入れたり、保証人を立てたりすることでカバーできます。
1回目の融資や女性への融資であれば優遇措置がありますので、とにかく物件を持ちこんで見ることが重要です。
債務超過になることも
なお、公庫で買い始めてから違う銀行に行くことが難しくなる場合もあります。
所有物件が500万円程度の戸建てであればいいですが、公庫の個人枠4800万円（法人枠7200万円）を枠いっぱいまで築古物件を購入している場合は注意が必要です。
メガバンクから見て債務超過しているというマイナス評価になる可能性があります。
最初から大きな事業規模を目指す投資家は早いうちから別の金融機関にもアプローチが必要です。
債務超過にならないための物件の買い進め方はこちらの記事でも解説しています。▼
まとめ
この記事では日本政策金融公庫（公庫）のメリット・デメリットについて解説しました。
初めて融資を利用するなら特にオススメの金融期間です。
金融機関の種類や特徴についてはこちらの記事でも解説しています。▼
創業計画書の記入例はこちらの記事です。▼
読んでいただきありがとうございました。
