不動産投資での失敗ケースとしてよく上げられるのが「新築ワンルームマンション投資」です。
ワンルームだと新築でも総額があまり高くないので、サラリーマンの人は簡単にローンが組めますが、そこが落とし穴になっています。
職場などに営業電話をかけてくる業者も多いため、「行儀が悪い」「近寄ってはいけない」と感じる人も多いと思います。
しかし、その一方で、数え切れないほどたくさんの投資用ワンルームマンションの建築会社や販売会社が存在します。
これは実際にそうした物件を購入する人が多いということを物語っています。
この記事では、「新築ワンルームマンション投資の危険性」について紹介します！
新築ワンルームマンションのデメリット
新築ワンルームマンションには以下のようにデメリットが多いです。
利回りが低い（価格が高い）
ワンルームマンションに限らず、アパートや戸建てでもそうですが、新築物件の価格には広告費や営業マンの人件費などがたくさん乗っています。
そのため、物件の実力以上の価格になります。
しかし、新築は融資がつきやすいため、「自分のお金をほとんど使わずに不動産オーナーになれるのは悪くないな」と考える人が多いです。
利回りが低いため、借金をしてしまうと入居者がいる状態でも、キャッシュフローはわずかしか出ません。
それかマイナスになって、毎月自分の給料から赤字分を補填するという物件もあります。
固定資産税などの税金を含めるとマイナスになって維持するのもきつくなってしまう人もいます。
売却損が出やすい
割高な価格の理由は「新築」であることが主な理由であるため、誰かが買って「中古」になった瞬間に価格は間違いなく下がります。
売却しようとしたら、残債を消せる価格では売れないことも多いです。
手放したいけど、新築のときに高く購入したために、売れたくても売れないという状況になってしまうこともあります。
家賃の下がり幅が大きい
新築のときだけ「新築プレミアム」といって高い家賃を設定できます。
しかし、人は入れ変わるたびに家賃が下がっていきます。
それにもかかわらず、購入時のシュミレーションでは「入居率が95%で30年間家賃は下がらない」前提になっているなど、売る側に都合のいいように作られていることもあります。
- 「入居率が30年も95%なんてありえない」
- 「新築と築30年で家賃が同じなんてありえない」
となりそうですが、営業マンがキレイに提示したシュミレーションをそのまま受け入れてしまう人も多いです。
空室時のリスクが大きい
空室になると管理費や修繕積立金を支払う必要があるため、マイナスの額はさらに大きくなります。
また、基本的にファミリー向けの物件より単身者向けの物件は入退去が多いです。
入居者が1年で出ていってしまうということもあります。
退去のたびにリフォーム費用がかかりますので、手持ちの現金は多くしておかなければいけません。
また、「新築できれいだから、入居者は途切れずにいるはず」と思うかもしれません。
しかし、家賃が高かったり、間取りや住環境が魅力的でなかったりすると、空室が続くこともあります。
信用を毀損しやすい
住宅ローンを組もうとしたら、ワンルームマンションが信用を毀損しているので、この物件を持っているうちは無理だと言われた人もいます。
「信用を毀損」とはどういう状況かというと、例えば2000万円の借金をしてマンションを購入したとします。
貯金が300万円あれば、
資産 ＝ 現金300万円 ＋ 2000万円のマンション
となります。
普通に考えると総資産は2300万円になりますが、銀行の評価は違います。
多くの銀行は2000万円のマンションを2000万円と評価しません。
銀行によりますが、仮に1000万円と評価したとしましょう。
すると、
- 資産 ＝ 現金300万円＋マンション1000万円
- 借金 ＝ 2000万円
となり、資産＜負債となるので、－700万円とみられるのです。
ではなぜ新築ワンルームマンションに融資をする銀行があるのかというと、サラリーマンの給料を返済余力と見て融資するケースが多いためです。
このように、銀行から見て純資産がマイナスになってしまうことを「信用を毀損する」といいます。
信用を毀損すると、住宅ローンなど他の融資が受けづらくなることもあります。
サラリーマンが自己資金０円で始める中古マンション投資とは？
営業マンに踊らされてはダメ
不動産の売買は大きなお金が動くため、不動産会社の手数料も大きくなります。
そのため、不動産業界には一流のセールスマンがたくさんいます。
相手も商売ですから、売る方が悪いことはありません。
言われたことを鵜呑みにするのではなく、自分の頭で考えましょう。
- 販売価格に営業マンの利益を上乗せしているため価格が割高
- 営業マンによって値下げの幅が違う
- シュミレーションで家賃の設定を高くしすぎている
ということも多々あります。
巧みなセールストーク
不動産業界の一流のセールスマンは巧みにあなたの背中を押します。
その結果、儲からない物件を購入してしまうことになります。
業者は次のようなロジックを持ち出して契約を迫ります。
- 「不動産投資は節税対策になりますよ。赤字になっても税金が戻ってきます。」
- 「ローンが終われば、家賃は全部自分のもの。ローンが終わった物件を売ればお金が入ります。」
- 「ローン返済中に死亡すると、団体信用生命保険で借金がチャラになるので、生命保険代わりになります。」
- 「会社員の人は年収の10倍まで銀行が融資してくれますから。」
- 「今がお買い得です。もう2度とこんないい物件に出会えないですよ」
このようなセールストークが加わると、「よくわからないけど、儲かりそうだな」と勢いに飲まれて契約してしまう人がいます。
営業マンには高額なインセンティブ
営業マンは自分が物件を売ると50~100万円のインセンティブを受け取ることができます。
そのお金の原資は、購入したマンションに上乗せられた利益です。
例えば、新築ワンルームマンションは、1件あたり450万円から600万円ほどの利益が上乗せされています。
実績と数字を徹底的に調べる
セールスマンは口がうまいので、ついつい飲み込まれてしまいがちです。
しかし「具体的な事例」や「数字を交えて」どれだけ語れるかが重要です。
「自分も買った」と言っていたけれど、突っ込んで聞いてみたら数字のことを全く話せなくてウソだとわかることもあります。
相手の話だけでなく、実績と数字を徹底的に調べましょう。
シュミレーションも相手から出されたものを鵜呑みにせず、自分で改めて作り直します。
それくらいの手間もかけたくないなら、不動産投資はオススメしません。
自分でシュミレーションしよう
収支のシュミレーションができれば、騙されることはありません。
シュミレーションといっても簡単です。
（家賃収入）ー（家賃の20%の経費）ー（ローン返済）＝手残り
この式で手残りがマイナスにならないかどうかを確認するだけです。
経費は新築の場合は15%ほどに収まりますが、10年目以降は大規模修繕などに伴い値上がりします。
また、賃料も10年目以降は値下がりする可能性もありますし、空室リスクも上がります。
シュミレーションをする際には経費が大きくなるように設定することがポイントです。
成功した人もいる
新築ワンルームマンションで成功したという人もいますが、ごくまれです。
マンション価格の高騰で売却益→ギャンブルに近い
ここ数年、全国的にマンション価格が高騰したため、新築ワンルーム投資で買った物件を売却し売却益を得た人もいます。
しかし、売却益を狙った不動産投資ではプロでも難しいです。
リスクを承知でワンチャンを狙うならいいですが、堅実にお金を増やしたいと考えるなら別です。
新築ワンルームから始めた成功大家さんも存在
成功大家さんでも最初の1軒目から成功しているわけではありません。
「ワンルームマンション投資をしませんか」というよくある営業電話で購入してしまった人もいます。
何気なく買ってみたけど、全く儲からない。
ここではじめて「これではいけない。ちゃんと勉強しよう。」と目が覚めます。
それからは、本を読んだり、ネットで物件を探したりするなど真剣に行動して、2軒目からは物件選びに成功し、利益が出る成功大家さんになります。
まとめ
不動産投資の失敗の原因は勉強不足＆物件選びの失敗です。
勉強しない人がお金儲けできるほど、世の中は甘くありません。
本当に儲かるなら、営業マンを雇わなくても、広告を出さなくても、口コミで売れるはずです。
騙されないように、知識武装しましょう！
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