不動産投資の目的によって購入する不動産の種類は変わります。
この記事では、不動産投資の目的の3パターンを紹介します。
自分の目的にそぐわない不動産を購入しないようにしましょう。
副収入&事業派
このブログを読んでいる人の多くは
- 副収入を得たい
- 将来的に規模を拡大して家賃収入で生きられるようになりたい
という人だと思います。
年金にプラスして10万円程度増えればいい、という考えであれば、どんどん物件を増やすことは考えないため、債務超過（※）になっても気にする必要はありません。
（※）債務超過とは、資産よりも負債が多い状況。債務超過になると融資を受けづらくなる。
下の表でいうとフェーズ1で終わることが目標です。
| フェーズ1 | 副収入 | 区分か戸建て2~4戸orアパート1棟 | 〜5年 |
| フェーズ2 | 法人化 | 売却をしながら買い進める | 5年〜 |
| フェーズ3 | 事業化 | 資産の入れ替え・リスク分散 | 5年〜 |
キャッシュフローが月々10万円程度出るアパートを融資を利用して1棟買うか、戸建てや区分マンションを数年かけて現金で2〜4戸購入すると達成できます。
一方事業派は、債務超過に気をつけながら、不動産を事業としてとらえ、法人を設立し、法人で購入することを視野に入れます。
フェーズ3に到達すると会社をリタイアして、事業性融資（プロパーローン）を利用してさらに不動産業を拡大する人も出てきます。
不動産投資で早期リタイアするためのロードマップはこちらの記事で解説しています。▼
リスク分散型
中小企業の経営者やフリーランスで働いている人は収入が不安定です。
たくさん入ってくる月（年）もあれば、赤字の月（年）もあります。
家賃収入があれば、仕事の収入が減ったときはその分を補填することができます。
事業で赤字が続いたときは不動産を売却して現金化することもできます。
リスク分散型で選ぶ不動産は売りたいときにすぐ売れる不動産である必要があります。
たとえば都心の駅から近い区分マンションや、マイホーム向けにも売却できる戸建てなどです。
仕事で儲けた年に現金で購入しておけばいざというときの助けになります。
相続税対策
不動産投資は、相続税対策としても有効です。
たとえば1億円の現金を持っている場合の相続税は、1億円に対してかかりますが、1億円の不動産を持っている場合は半分以下に下がる場合もあります。
特に区分マンションは土地が共有のため、評価額が小さく相続税対策になります。
兄弟姉妹が複数人いる場合でも、その数だけ区分マンションを購入しておけば相続でもめることもありません。
所得税対策は1年目しか成り立たない
「不動産投資は税金対策になる」とよく言われます。
たとえば都心の利回りの低い区分マンションを買うとキャッシュフローは毎月マイナスになります。
個人で購入した場合は本業の給与所得と合算されるため、年末に源泉税が戻ってくるというわけです。
しかし、長期的に見るとほとんどの場合は税金対策になりません。
シュミレーションをすればわかりますが、理由は以下の通りです。
- 借入金のうち経費にできるのは「金利」のみで、「元本」は経費にできない
- 土地の金利のうち一部は経費に参入できない
つまり、キャッシュフローは赤字なのに、課税所得は黒字になって税金が増えることになります。
いわゆる黒字倒産です。
ただし、購入した年は登記費用や取得税など経費にできる項目が多いため、多少源泉税を取り戻せることが多いです。
まとめ
所得税対策としての不動産投資はほとんど成り立ちません。
都心の利回りの低い区分マンションを買ってもいいのは、リスク分散型（現金買い）の人と相続税対策の人だけです。
新築ワンルーム販売業者の「節税対策になる」という言葉には注意しましょう。
詳しくはこちらの記事でも解説しています。▼
目的にあった不動産を購入するようにしましょう。
読んで頂きありがとうございました。
