戸建て投資のメリット・デメリット

昨今は戸建て投資がブームになっています。

現在は不動産投資といえばアパート投資が王道でしたが、これからは戸建て投資が主流になってくるでしょう。

戸建ては供給数が少ない割に需要が高いため、経営も難しくないためです。

この記事では、戸建て投資のメリット・デメリットについて解説します。

戸建てのメリット5つ

戸建て投資のメリットは5つです。

少額からできる

戸建ては区分マンションとともに資金が少なくてもできます。

地方や郊外の築古戸建てだと100万円程度で購入することもできます。

ただし、全国的な戸建て投資ブームで昨今は戸建てが値上がりしています。

大きな指値が通りやすい

戸建てを売却する理由として一番多いのが

「相続で親から引き継いだが、自分たちは違うところに自宅があるので持っていてもしょうがない」というものです。

はっきりいえば、管理できないから処分したいわけです。

また、建物も古いのでそのままでは使えないし、リフォームするとしてもリフォーム代が高い。

取り壊しには100万円以上の費用がかかるなど、困っている人が多いのが実情です。

そのため、日本中至る所に「空き家問題」が生じています。

逆にいうと、買ってくれるなら安くなってもいい、と考えている売主が多いです。

  • 「売り出し価格は1000万円でも、残置物を処理してくれるなら500万円でもいいです」
  • 「900万円で売り出していたけど、値段を1割下げても決まらないので、500万円で売ります」

という売主もいます。

区分マンションや1棟ものと比べると、大きな指値(価格交渉)が通るのが築古戸建てです。

指値のポイントについてはこちらの記事でも解説しています。▼

高利回りを達成させやすい

アパートは利回りから逆算された価格で売りに出されていることが多いですが、戸建ての場合は利回りに関係なく、売主の事情によって価格が決定されます。

そのため、激安価格のお宝物件が比較的出やすいです。

また、戸建ては賃貸として貸し出している数が少ないため、ニーズが底堅いです。

区分マンションやアパートでは飼うことが難しい「ペット可」にすると付加価値が生まれ、相場より高く貸し出すことも可能です。

また、修繕も大家自らDIYをしたり、「DIY可能戸建て」で貸し出したりするなど、工夫次第で利益を増やすことができます。

DIY賃貸についてはこちらの記事でも解説しています。▼

終身雇用が崩れてくるこれからの時代は、よりいっそう賃貸派が増えてくるはずです。

戸建て投資は、社会問題である「空き家の増加」の一助となるでしょう。

出口戦略が立てやすい

区分マンションやアパートと違い、戸建て投資は複数の出口戦略があります。

  • オーナーチェンジ物件として売却する
  • マイホーム向けに売却する
  • 古くなれば「古家あり」もしくは「更地」にして土地として売却する

出口戦略に有利な物件についてはこちらの記事でも解説しています。▼

入居期間が長く、経営がラク

単身者向けのアパートに比べ、ファミリー向けの物件は入居期間が長くなりやすいです。

特に幼稚園や小学校に通う子どもがいるファミリーの場合、卒業するまで借りてくれることも多く、賃貸期間は長くなります。

そのぶんリフォームや入居者募集の頻度が減るため、経営がラクです。

自主管理でも十分やっていけるほど、手間がかかりません。

自主管理の注意点はこちらの記事でも解説しています。▼

自主管理をすれば、賃貸経営がどういうものかを学べるため、戸建ては最初に手がける物件としてオススメです。

戸建てのデメリット4つ

戸建てのデメリットは4つです。

リフォーム費用が高額になりやすい

戸建ては面積が大きいことも多く、特に築古の戸建ては水回りの交換も必要になるため、リフォーム費用が高額になりがちです。

雨漏りやシロアリ被害、床の傾きなどがあるとさらに費用がかかってきます。

いくら安く買えても高額のリフォーム費用が発生すると、トータルでの利回りは低くなってしまいます。

リフォーム業界はぼったくりが多いため、リフォームを安く済ませるための知識が必要になります。

規模を拡大するのに時間がかかる

区分マンションにもあてはまることですが、1件ずつ増やしていくため、規模を拡大したい人には時間がかかりすぎます。

10室所有するのにアパートだと1〜2棟買えば達成できますが、戸建てだと、コツコツと10棟買う必要があります。

融資を利用しづらい

築古で融資額が小さな戸建てに、融資してくれる金融機関はほとんどありません。

築古戸建ては現金で購入するのが基本ですが、日本政策金融公庫ノンバンクなどを利用することもできます。

金融機関の種類についてはこちらの記事でも解説しています。▼

また、物件は現金で買って、リフォーム費用を日本政策金融公庫から借りる方法もあります。

1戸しか持っていないと空室リスクが大きい

アパートや1棟マンションなら、ひと部屋空室になっても、ほかの部屋から賃料が入ってくるため、空室リスクを分散できます。

1棟に10室あるアパートなら、1室空室が出ても空室率は10%です。

戸建てを1戸しか持っていない場合、空室になると100%の空室率になります。

戸建てと相性がいい人

戸建てと相性がいい人の特徴は以下の通りです。

DIYが好きな人

戸建てはリフォームにお金がかかるのがネックです。

しかし、資格が必要なガス工事や電気工事はともかく、自分でできるリフォームも多いです。

DIYが好きな人や器用な人は、YouTubeなどで勉強してDIYすればリフォーム費用を抑えることができます。

費用対効果の高いDIYはクロスの張り替えや設備交換などです。

クロスの張り替えについてはこちらの記事で詳しく解説しています。▼

大きな借金をしたくない人

総額が小さく、現金購入が基本なので、1棟ものと違って大きな借金をすることはありません。

せいぜいリフォーム費用として公庫から150万円〜300万円を借りる程度です。

大きな借金をしたくない人にあっている投資法です。

まとめ

この記事では戸建て投資のメリット・デメリットについて解説しました。

昨今は戸建て投資ブームで戸建ての値段が高くなっており、安く買えなくなっている傾向があります。

いい戸建てが1年以上買えないという場合は、区分マンションも検討に入れてみましょう。

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