賃貸は消費税で損しない!購入か賃貸かの簡単な基準

資産価値の高い家を安く購入できれば購入の方が得です。

しかし、情弱が割安な物件は買えないため、今現在の話では購入より賃貸の方が得です。

その理由を、この記事で解説します!

年間家賃の20倍以内で買えるなら購入、そうでなければ賃貸

年間家賃の20倍以内で買えるなら購入、そうでなければ賃貸のままでいいでしょう。

根拠:利回り5%

世界経済の成長率は平均5%です。

つまり、全世界の株式に分散して投資すれば長期的な平均利回りが約5%です。

投資の目安となる数字です。

よって、年間家賃の100÷5=20倍以内で家を購入できるかどうかが目安になります。

マイホーム購入もまぎれもない投資

「マイホームを建てる」というだけで、投資ではないと言う人もいます。

ハウスメーカー、広告業者、あるいは親や先輩たちに、魔法がかけられているわけです。

初めて家に関心をもってどんどん調べていくと、都心では便利な新築マンション、地方では新築の注文住宅が最適解だとマーケティングによって導かれてしまうんです。

しかし、借金をして(住宅ローンを組んで)、つまりレバレッジ(てこ)を効かせて大きなお金を動かす(家を購入する)ことは、株式トレーダーが信用取引を買うことと原理は変わりません。

日本人は投資をしないと言われますが、住宅を購入するのが当たり前だった時代はバンバン投資していたわけです。

時代が良くて、損しない人も多かったから、今も家を買うのは常識としている人が多くいるのだと思います。

現金・株式・不動産は三等分がベスト

昔から現金・株式・不動産の財産を三等分して持つことが理想的なポートフォリオだと言われます。

理想的なポートフォリオ

ちなみに不動産は現物で、REITなど証券化されたものは含めません。

しかし、持ち家を購入し、全財産の大半が不動産になっている人も多いです。

日本人に多いポートフォリオは以下のようになります。▼

一般的に多いポートフォリオ

さらに、住宅ローンを使う人が多いため不動産の大半は負債です。

これは株の信用取引をしていることと何ら変わりなく、大きなリスクをとっている状態です。

わずかな現金しか持たないまま不動産を購入するのではなく、現金が増えたら株式を購入、さらに資産が大きくなれば不動産を購入することが理想です。

特に、これから人生が動く若い世代は急いでマイホームを買う必要はありません。

新築マイホームは損の可能性大

特に資産価値がこれから上がる見込みのない土地で新築するマイホームは損する可能性が高いです。

中間層が新築マイホームは時代遅れ

人口が減って、住宅が余っている時代です。

これからもどんどん空き家は増えます。

団塊世代にとっては普通だった、いわゆる社会の中間層が新築マイホームを建てること。

これが今では、明治維新が起こったあとに、江戸時代に必須だった?鎧兜(よろいかぶと)の一式をこれは必要だ!と買うようなものです。

もちろん、それが趣味でどうしても欲しいという人が買うのは全然構いませんが。

資産家や地主が、家を建てることとは違います。

新築は経費が上乗せされすぎ

住宅に関する広告ってものすごく多いです。

新築マンション特集の無料の雑誌、住宅展示場のチラシ、大々的なCMなど。それだけ儲かる商売です。

新築住宅は、建物や土地代といった「モノ」としても価格だけでなく、「広告宣伝費」「営業費」「モデルルーム運営費」といった様々な経費が上乗せされています。

人気の物件となると、その諸経費のすべてが盛られていることもあります。

これが新築プレミアムなどと称されていますが、当然、鍵を開けた瞬間に家は中古となり、盛られていた分の価値はなくなります。

不動産業者や、ハウスメーカー、デベロッパーの営業マンの人たちを儲けさせるために、35年もローンを組んで働きたいわけではないですよね。(当たり前ですが)

賃貸は消費税で損しない

消費税に関しては、購入よりも賃貸に軍配が上がります。

住宅の家賃には消費税がかからないためです。

マイホームを取得した場合、建物部分に消費税がかかります。

また、物件を購入する際の販売手数料仲介手数料にも消費税がかかります。

新築物件を購入した際の販売手数料は物件価格の約15%、

中古物件を購入した際の仲介手数料は物件価格の約6%ですからバカになりません。

日本の住宅市場は歴史的な転換点

日本は人口減少、高齢化時代を迎え、これまで新築持ち家を優遇してきた政策が少しづつ変わろうとしています。

今、すでにある住宅のストックを、いかに有効に後世に伝えていくのかを考え直す時代です。

  • 特に地方は、広めの賃貸住宅が少ない→住宅に広さを求めれば、割高な新築物件を無理して買わなければならない
  • 中古住宅の適正価格がハッキリしていない
  • 深刻な空き家問題
  • 公営住宅が貧困層向けへと変遷し、自治体が公営住宅を増やすことを嫌がる
  • 一代住むとでゴミになる家ばかりだと、社会全体のコストが大きい

など、日本の住宅問題は山積みです。

マイホームについて考えるときは、国の政策などにアンテナを立てておきましょう。

まとめ:素人は賃貸が無難

この記事では、賃貸か購入かどちらがいいのかについて考えたことをまとめました。

計画性のないマイホーム購入は、ギャンブルのようなものです。

住宅の広告が圧倒的に多いことからも、不動産は儲かる業界だということがわかります。

「金があるところから金を取る」というスタンスの悪徳業者もたくさん存在します。

住宅に関する専門的な知識も多いため、素人がお得に住宅を購入することは本当に難しいです。

よって、住宅に関して無知で損したくない人は賃貸が無難だという結論になります。

読んで頂きありがとうございました。

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