選んではいけない不動産を「相場」で購入すると、後々後悔することになります。
どうしても購入したい場合は2割以上安い価格で買いましょう。
この記事では、選んではいけない不動産3つについて紹介します。
入居者が出てしまうと決まりづらい物件
入居者が出てしまうと決まりづらい物件とは、「運営しづらい物件」のことです。
新築のときはなんとか決まっても、いったん入居者が出てしまうと家賃を大きく下げないと決まりにくいという物件です。
ひと部屋が以上に狭いワンルーム（20㎡以下）
賃料は占有面積が小さいほど坪単価が高くなるため、投資効率がいいです。
しかし、10㎡など極端に小さな部屋は新築時にはなんとかなっても、部屋が狭いせいか入居しても短期間で退去してしまいます。
賃料や初期費用を下げてやっと入居者が決まっても、また短期間で出てしまうということの繰り返しになります。
そのたびに広告料やリフォーム代を支払うことになり、大きな経費が必要になります。
目黒駅や渋谷駅が徒歩圏内など、超都心でよっぽど利便性に優れた場所でなければ、運営はかなり厳しくなるでしょう。
ウィズコロナの時代は、部屋の広さが資産価値の決め手となります。
賃貸が成り立たない地域
たとえば、単身者向けの物件なのに、
- 駅から遠い
- 近くにコンビニやスーパーがない
- どこに行くにも遠い
など、不便な場所にあると賃貸経営は成り立ちません。
それでも、「新築」で「融資がセット」で販売されていると、購入してしまう投資家もいるようです。
購入前に賃貸仲介の業者に連絡を取り、賃貸のニーズがあるかを調べる必要があります。
注意が必要なエリアについてはこちらの記事でも解説しています。▼
間取り・設備に競争力がない
昔は小さな部屋を最大限有効に使うための仕様になっていましたが、今はより快適に暮らせる方向に嗜好が変わっています。
現在は単身者向けでも、
- お風呂の追い焚き機能
- 浴室乾燥機
- 宅配ボックス
はついているような物件が主流になってきています。
平成初期に建てられた
- 水回りは3点ユニット
- 洗濯機置き場が外にある
といった物件は特に人気がありません。
こうした入居者のニーズに合わない物件は運営にはかなりの工夫が必要になるでしょう。
ちなみに、3点ユニットバスに少しでも付加価値をつけるなら、
- 大きな鏡をつける
- シングルレバーにする
- ウォッシュレットをつける
などの方法があります。
供給過剰地域にある
それほど賃貸ニーズが少ない場所に、投資ブームでアパートがたくさん建ってしまった地域があります。
こうした供給過剰地域では、賃料が値崩れしたり、賃料を下げても決まらないということになりかねません。
供給過剰地域であるかどうかは、SUUMOで賃貸に出されている物件の数を調べたり、賃貸仲介業者に確認してみましょう。
売却しづらい物件
たとえ「一生持ち続ける」と思っていたとしても、出口戦略から考えて購入すべきです。
今は売るつもりがなくても、売らざるを得ない事態が起こるかもしれません。
転売しづらい物件は、
- 建て替えができない（再建築不可）
- 建ぺい率・容積率オーバーなどの違反建築
- 区分マンションの場合、新耐震基準前（1981年以前）に建てられたもの
などです。
相場よりかなり安くないと買ってはダメ
建て替えができない不動産は周辺の建て替えできない物件に比べると、価格が3割から場合によっては8割以上安くなります。
安ければ買っても問題ありませんが、ほんの気持ち程度の安さでは買ってはいけません。
ちなみに、「再建築不可」よりも「建ぺい率オーバー」の物件のほうが融資は組みやすくなります。
建ぺい率オーバーの物件についてはこちらの記事で解説しています。▼
融資を使えるかも重要
例えば、築40年のRC造1棟マンションを1億円で購入し、10年間所有したとします。
売却時、築50年の1棟マンションに多額の融資をしてくれる金融機関はなかなか見つかりません。
区分マンションや築古戸建ては額が小さいので、現金で買える人はそれなりにいます。
しかし、総額が大きい一棟マンションやアパートは、現金で買える人は少ないため、次に買う人の融資戦略まで考えて購入する必要があります。
出口戦略については、こちらの記事でも解説しています。▼
事故物件
事故物件も相場より安く買うことができれば検討する価値はあります。
しかし、「他殺物件」を買うことはオススメしません。
将来犯人が出所したときに「また現場に戻る」ということもなくはありません。
告知義務が終わってからも告知したほうがいい
都心よりも田舎のほうが事故物件に対するリスクは高くなります。
入居者が入れ替わって数年が経つと、告知義務がなくなることもありますが、田舎では近所の人が覚えています。
告知義務がなくなった部屋でも、同じアパートの入居者から「事故物件」であることを知らされることがあります。
「知っていたら入居していなかった」となり、入居者と調停に進んでしまったというケースもあります。
こうした事態にならないよう、告知義務がなくなったあとも告知しておいたほうがトラブルは避けられます。
自殺や孤独死の対応はこちらの記事でも解説しています。▼
事故物件を調べる方法
事故物件を調べる方法は、「大島てる」のサイトが有名です。
物件の住所を入れると、事故があったかどうかわかります。
また、区分マンションの場合は、事故のあった上下左右の部屋には告知義務が生じないため、自分でマンション名で検索して事件がなかったかをチェックしましょう。
まとめ
この記事では選んではいけない不動産について解説しました。
こういった物件をどうしても購入したいときは、必ず相場より2割以上安い価格で購入するようにしましょう。
読んでいただきありがとうございました。
