区分マンションのメリット・デメリット

不動産の投資先の特徴を把握し、自分にあった不動産を選ぶ・もしくは組み合わせて購入することでデメリットをカバーすることができます。

この記事では区分マンションのメリット・デメリットについて解説します。

区分マンションのメリット4つ

区分マンションのメリットは4つです。

運営が楽

区分マンションの一番いいところは、とにかく手がかからないことです。

毎月、管理費と修繕積立金を支払うことで、

  • 共用部の掃除や電球の交換
  • 10〜15年に一度の大規模修繕
  • 消防点検

など、面倒なことはすべて管理組合を通してマンションの管理会社がやってくれます。

投資家は自分の所有している部屋だけを管理すればいいのです。

入居者さえついてしまえば、持っていることも忘れてしまいます。

物件が豊富にある

区分マンションは、戸建てやアパートよりも物件が豊富にあることが魅力です。

価格帯や地域ごとに多くの物件が市場に出ているため、好みのものが探しやすいです。

今市場に出ていなかったとしても、日々ポータルサイトをチェックしておけば初心者でも十分チャンスがあります。

数百万円など、総額が小さなものもある

物件が豊富にあるため、なかには100万円台の区分マンションもあります。

例えば、販売した会社のサブリース(※)が切れた時点で、いくつもの部屋が同時に売りに出されて値崩れが起きることもあります。

(※)サブリース:転貸(また貸し)のことで、大家から不動産業者がいったん借りた部屋を一般の人に貸し出す仕組み。

外からはわからない理由で安くなっている場合もあり、物件の数が多いためチャンスも多いです。

「初めての物件はローンを組まずに現金で」と考えている人は区分マンションを検討に入れましょう。

価格が安いため、相対的に流動性が高くなり、適正価格であれば出口戦略として売却しやすい傾向にあります。

税金が安い

区分マンションの土地は共有持分(各部屋の所有者が共有で持っている)のため、評価額が低くなります。

評価額が低いということは物件を買い進めていくうえでは不利になりますが、

  • 購入時の登録免許税
  • 購入から半年後くらいの不動産取得税
  • 毎年かかる固定資産税・都市計画税

が安くなります。

不動産投資にかかる税金はこちらの記事で解説しています。▼

区分マンションのデメリット4つ

区分マンションのデメリットは以下の通りです。

管理費・修繕積立金が高い

区分マンションの大きなデメリットは、管理費・修繕積立金が高いことです。

将来的にはさらに値上がりする可能性が高いです。

投資用の新築区分マンションは、売りやすさを考えて新築時は安めに設定されていますが、5〜10年をすぎることから徐々に値上がりします。

古くなればなるほど、マンション全体の戸数が少なければ少ないほど、金額は高くなります。

修繕を発注するリフォーム会社も子会社や付き合いのある会社に発注するため、どうしても割高になります。

エレベーターがついていると点検費用や設備の交換費用が発生するため、さらに高くなります。

場合によっては賃料の半分以上の額になっている物件もあります。

管理費・修繕積立金はマンションごとに決まっているため、価格交渉はできません

修繕積立金については、こちらの記事でも詳しく解説しています。▼

建て替えなど、自分の意思でできない

建物が古くなって建て替えを考えても、所有者が複数いるため自分の意思だけで建て替えはできません。

区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権(区分所有者の占有部分の割合)の5分の4以上の賛成による決議が必要となります。

マンション内で事件が起こると他の住居にも影響する

区分マンション内で事件や自殺・他殺などが発生すると、ほかの住戸にも影響が出ることもあります。

特に上下左右の部屋は価格に影響が出るケースがあります。

1戸しか持っていないと空室リスクが大きい

アパートや1棟マンションなら、ひと部屋空室になっても、ほかの部屋から賃料が入ってくるため、空室リスクを分散できます。

1棟に10室あるアパートなら、1室空室が出ても空室率は10%です。

区分マンションを1戸しか持っていない場合、空室になると100%の空室率になります。

区分マンションと相性がいい人

区分マンションの購入者は、将来の個人年金代わりに保有する人やサラリーマン投資家が多いです。

あまり手がかからないため、忙しい人や運営にあまり時間をかけたくない人にオススメです。

また、共用部の管理は建物管理会社がやってくれるので、大家がすることは部屋の管理だけです。

そのため、自主管理をすることも十分に可能です。

物件が豊富にあるため、初心者でも希望の物件を探しやすいです。

こちらの記事でも区分マンション投資の感想についてまとめています。▼

読んで頂きありがとうございました!

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