初心者にオススメは中古の戸建てか区分!不動産の投資先

不動産投資の初心者にオススメするのは500〜800万円の戸建てか区分マンションです。

この記事では、不動産投資の投資先について紹介します。

不動産投資の投資先

不動産投資と言ってもスタイルは多種多様です。

  • 立地:都心、郊外、地方
  • 築年:中古、新築
  • 種別:ワンルームマンション、世帯向けマンション、木造アパート、戸建て
  • 資金:自己資金多め、借り入れ中心
  • 管理:業務委託、自己管理

どこでどんな物件をどのように買って運用するかによって難易度も収益性も変わってきます。

本人の性格や年収、自己資金、行動力、サラリーマンの属性なども重要な要素です。

不動産投資の王道は居住用の不動産投資で、それぞれの投資先の特徴を表にまとめています。

  区分マンション 戸建て 一棟アパート 一棟マンション
コスト 小〜中 小〜中 中〜大
資産性 中〜高
利回り 中〜高 中〜高
融資 難〜中

それぞれの特徴について解説します。

区分マンション

区分マンションとは、正式には区分所有といって、マンションの1部屋を自分が所有します。

いわゆる分譲マンションと同じ意味です。

需要もあり、比較的に少額から始めることができます。

管理もラクですが、管理費修繕積立金といった月々の経費がかかるため、利回りは高くないことがデメリットです。

区分マンションのマーケットは安定的で、相場から離れた高値づかみもない代わりに、半分に暴落するなど大損することもありません。

それほど築年数が古くない物件ならトラブルも少ないため、いわゆる超高利回り投資ではありませんが、安定した投資の1つです。

「管理がラク」で「物件が豊富に市場に出ている」ため、初心者にオススメです。

私も区分マンションから不動産投資を始めました。

そのいきさつはこちらの記事で解説しています▼

戸建て

戸建ては需要が高く、区分マンションと違って共用部がないため、毎月の管理費が不要です。

特にファミリー向けの戸建ては、アパートやマンションに比べて供給が少ないため競争力があります。

古くなった戸建てや道路付けが悪いなど難がある戸建てであれば、少額の金額で始めやすいです。

家・建物のイラスト「2階建て一軒家」

シングル向けに比べてファミリー向けの物件は、入退去のサイクルがゆっくりとしていることも特徴です。

戸建て投資には以下のようなデメリットがあります。

  • 労力の割にキャッシュフローが小さい
  • 都心になるとほとんどが再建築不可の価値のない物件ばかり
  • 仲介手数料が少なく、小さい物件を欲しがる投資家は業者から相手にされにくい
  • リフォーム代が高額になりやすい
  • 物件を選ぶ注意点がマンションよりも多い

私の住む地域では中古戸建て投資はライバルが多く、安く買えなくなっています。

中古戸建のチェックポイントはこちらの記事で解説しています▼

一棟アパート(木造)

一棟マンションほど規模が大きくないため、人気があります。

耐用年数が短いため、長期のローンは難しく、ある程度の自己資金が必要になります。

アパートのイラスト(建物)

最も競争が激しい金額規模でもあるため、優良物件は一瞬で消えてしまうデメリットもあります。

うまく稼働させることができれば、そのほかの投資に比べて融資というレバレッジをかけている分だけ、利益が大きく投資効率も良くなります。

逆に、想定以上に修繕費がかかってしまったり、空室が多ければ家賃だけで月々のローンを返済するのが難しくなります。

一棟マンション

価格は高いですが、RC(鉄筋コンクリート)は耐用年数が47年と長いため、長期のローンが組めます

その分月々の返済額を抑えることができます。

賃料収入が大きいため、上手くいけばリタイアをすることも可能です。

マンションのイラスト(建物)

しかし、背の高いマンションではエレベーターが設置されているため、高額な維持管理コストがかかります。

固定資産税や突発的な修繕費の負担がとても大きく、簡単に売却もできません。

初心者がおいそれと購入することはオススメしません。

中古か新築か

中古の場合、リスクや手間が大きい分、利回りは高くなります。

また、価格は安くても、修繕費が高額になることがあります。

リフォーム前のボロボロの家のイラスト

新築の場合は、価格が高くても、長期のローンが組みやすいです。

新築の物件は設備などがそろっていて、それだけで大きな価値を持ち人気があります。

しかし、リスクが低い分、利回りも低くなります。

リフォーム後のピカピカの家のイラスト

地方か都市圏か

地方では、人口の減少に伴い、価格や家賃が下落傾向です。

リスクが大きい分、利回りが高くなります。

都市圏では、住宅需要があるため、価格や家賃が維持され、融資も出やすいです。

空室リスクも低く売却が容易です。

ただし、物件価格は高く利回りが出にくくなっています。

また、競合する投資家の数も多く、良い物件の入手が難しいです。

初心者にオススメは中古の戸建てか区分マンション

初心者は土地勘のある地域で500〜800万円くらいの物件を購入するのがオススメです。

都心だと中古のワンルームマンション、郊外や地方であれば戸建てやファミリー向けマンションが対象になります。

物件の探す方法についてはこちらの記事で解説しています。▼

また、中古物件を買った場合はリフォームは必須となります。

営業マンが「系列のリフォーム会社で安くできるので、お任せください」と言ってきても、丸投げするのは絶対にやめましょう。

必ず複数の業者から見積もりをとってからにします。

大工さんや業者の探し方はこちらの記事で解説しています。▼

まとめ

初心者は小さな物件から始めましょう。

賃貸経営をまずは一通り経験してみることが大切です。

そのためにも、まずは勉強して知識をつけていきましょう。

不動産投資の勉強方法はこちらの記事で解説しています▼

読んで頂きありがとうございました!

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