出口戦略から考える!将来的に有利な物件とは?

不動産投資は長期スタンスが基本で、5年から10年程度の保有期間が普通です。

その間に景気が変動し、不動産をとりまく環境が悪化したとしても「自己責任」で対処しなければいけません。

そのためには「儲かる不動産投資」よりもまずは「失敗しない不動産投資」を目指すのがオススメです。

そのためには出口戦略がポイントになります。

この記事では、出口を確保しやすい物件を紹介します。

積算価格が購入価格より高い

売却しやすい物件は、積算価格が購入価格より高く、銀行評価が高い物件です。

もともと含み益がある物件を買えば、次の物件を購入しようと融資を受けるときに高い評価を得ることができます。

「この人にはちゃんとした資産がある」とみなされるからです。

建物は減価償却していきますが、次に売るときも積算価格が高い状態で値付けできるので、売却もしやすいです。

積算価格についてはこちらの記事で解説しています。▼

建物の価格が土地と比べて大きすぎない

積算価格ベースで、建物の評価が土地と比べて大きすぎない物件も将来的に有利です。

土地価格と比べて建物価格が大きすぎると、建物価格が減っていくことで物件全体の価格に大きな影響を及ぼします。

建物の価値はRC造でも毎年1/47ずつ減っていくので、建物の面積が大きくて建物の価値が落ちていくスピードが速いと、売却時に銀行への返済価格よりも価値が低くなっている恐れがあります。

最低でも建物と土地の価格が半分くらいまでの物件が有利です。

理想は「土地値物件」です。

路線価の土地値以下で売られている物件を購入すれば損する可能性が低いです。

土地の値段についてはこちらの記事で解説しています。▼

道路付けがよく、敷地が広い物件

角地や三方向道路に面するなど、道路付のいい土地は金融機関の評価が高くなります。

接道がよく、さらに敷地が広くて容積率や建ぺい率に余裕があれば、マイホームを建てたい人向けに売却することができます。

一棟物件では、土地の一部を「分筆」して売却もできます。

(「 分筆」とは1つの区画の土地を複数の区画に法的に分割することです。)

もし金利が上昇して不動産投資家の間で買い控えが起こったとしても、いつかマイホームがほしいと考える人からすれば「住宅ローンの金利が上がっているから早く買わなければ」と買い急ぎになります。

収益物件としては売却できなくても、敷地を実需向けに売ることができればリスクヘッジになります。

分筆可能な土地(切り売り可能な土地)は、分筆してもそれぞれの土地が接道義務を満たしている必要があります。

その点で敷地が広くて道路に面している土地は有利です。

もちろん、売るときには銀行の承諾が必要です。

買う時点で、銀行や不動産会社に話をして、あらかじめ測量して分筆しておき、分筆した土地は担保に入れないということもできます。

ファミリー向けの間取り

一棟マンションでも、築20年程度であれば、マイホームとして住みたい人に販売することもできます。

登記簿上で占有面積30㎡以上であれば住宅ローンを組むことができます。

将来、金利が上昇して一棟マンションを所有しきれなくなった際、部屋を区分登記して、実需向けに売却できます。

例えば10室の1棟マンションで購入価格が5000万円であれば、区分登記して1室600万円で売れれば利益が出ます。

10室のうち5室だけ売って、残りは所有ということもできます。

出口戦略は、不動産投資家への売却に絞るのではなく、実需向けに売却することも想定しましょう。

まとめ

失敗しない投資とは、目先の利益に飛びついて規模を大きくするのではなく、何かあったときに売却して清算できる投資のことです。

売却するときに、自分が損失を出さないで売れるような物件を選んで購入しましょう。

そして、金融機関から見て「時価評価額が負債よりも上回っている」状態を常にキープします。

堅実に不動産投資を続けていけるように、物件選びは慎重にします。

再建築不可など、難あり物件やエリアについてはこちらの記事でも解説しています。▼

読んで頂きありがとうございました!

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