こんにちは。不動産投資をしている藤本紗帆です。
不動産投資は不動産を買って売却益を得る、あるいは貸して賃料収入を得る投資です。
この記事では不動産投資の基本を解説します。
不動産投資の王道パターン
不動産投資の王道パターンは大きく分けると以下の3通りです。
その他、以下の投資もブームになっています。
これらは事業の側面が強く、忙しいサラリーマンには不向きかもしれません。
RC・重鉄は規模拡大しやすいがコストが大きい
1のRCや重鉄の物件は、融資を受けやすく規模を拡大しやすいですがコストが大きく、利益率が低くなりやすいです。
（固定資産税だけで家賃の１～２か月分など）
低利回りの物件を買ってしまうと大規模修繕などでキャッシュアウトしてしまいます。
新築は売却時の振れ幅が大きくギャンブル性が強い
新築アパートを建てるのは売却時の価格の振れ幅が大きくギャンブル的な意味合いが強くなります。
売却時の市況によりますし、未来のことは誰もわからないです。
請負契約を結んだ工務店が倒産するなど、さまざまなトラブルに巻き込まれる可能性もあります。
RC・重鉄の場合と同じで融資を受けやすいので、投資家よりも金融機関が嬉しい投資といえそうです。
耐用年数切れの戸建てやアパート
耐用年数切れの戸建てやアパートは融資を引きにくく、良くても信金や公庫で10年です。
その分、物件価格が安いものを買うこともでき、高利回りを達成しやすいです。
狙っている人が多いため、物件の購入はスピード勝負です。
サラリーマンは融資を受けやすい
オススメは高利回りの築古戸建てやアパートになりますが、融資を受けづらいのがデメリットです。
ただ、サラリーマンであれば
などから有利な条件で融資を受けることができます。
不動産投資の失敗の3パターン
不動産投資で儲ける（成功する）ことは可能ですが、安易に参入すると儲からない（失敗する）ことが多いです。
失敗のパターンは以下の3パターンです。
- 利回りの低い物件を買ってしまった（新築ワンルームなど）
- 客付けが難しい物件を買ってしまい、想定通りに埋まらない
- 大規模修繕コストを甘く見ていた（RC物件など）
マンションやアパートなど一棟物件を購入する際の大規模修繕の一覧リストは以下の表の通りです。
| 屋上防水 | 陸屋根・バルコニーの防水加工は10〜15年程度 |
| 外壁塗装 | 10年ごと |
| 鉄部塗装 | 鉄製ベランダ・階段手すり・非常階段のサビ |
| 消防設備 | 定期的な消防点検・5〜10年で消化器や緊急通報装置の交換 |
| エレベーター | 定期的なメンテナンスや交換には多額の費用が必要 |
| 設備機器 | 換気扇・エアコン・ドアノブの故障など |
| 給水ポンプ | 3階以上に加圧給水するためのポンプの修理交換 |
| 受水槽 | 定期点検が必要 |
資金力の乏しい普通の会社員がキャッシュフローの出ない物件を買ってしまうと、不動産投資から一発退場してしまうこともあります。
初めての不動産投資では、地方所在や築古物件など、資産性が低くキャッシュフローが出やすい物件を検討しなければいけません。
オススメの広さは50~70㎡
需要が多いのに供給が少なめな50~70㎡の物件を狙えば運営が比較的ラクです。
面積が小さいほうが投資効率はいいですが、ライバルも多い（供給が多い）です。
立地がよく築浅だといいですが、そうでなければかなりの経営努力が必要になります。
外国人や高齢者などの入居者も受け入れていかなければいけません。
ファミリータイプの物件に比べて入退去のサイクルが早いため客付けの努力が必要です。
逆に、広ければ広いほどいいかというとそうではなく、70㎡以上の物件になると
- 空室期間が長くなりやすい
- 退去したあとのリフォーム代が高くなる
などデメリットが大きくなります。
70㎡〜80㎡の3LDKは、子どもの進学や入学に合わせた1~3月の時期に需要が集中します。
立地にもよりますが、5〜8月などの閑散期に退去して、その時期の募集となると、次の入居者を決めるのに苦労します。
半年以上空室が続くと、排水トラップ内の水が乾燥して排水口から臭気や害虫がわいてきたり、居室内の空気がよどんできます。
ときどき水を流したり、空気の入れ替えに現地まで出向く必要があります。
注意が必要なエリア5つ
不動産投資で注意すべきエリアを5つ紹介します。
近所に「大学」がある物件
少子高齢化を背景として、増えすぎた大学が淘汰される可能性があります。
約4割の私立大学で定員割れとなる中、とくに地方の私立大学ではこの傾向が顕著です。
地方の私立大学付近の物件を検討する場合は、大学が閉鎖・移転になってもほかの需要で補完することができるか考えておく必要があります。
補完できない完全な依存物件の場合は、投資対象外としましょう。
大企業でも安心できない「企業城下町」
特定の企業や工業団地に依存している物件についても、大学と同じように考えなくてはいけません。
企業城下町は、その企業が好調のときはいいですが、業績が悪化すると入居率にも悪影響が出やすいです。
日本を代表する大手メーカーでさえ、経営が傾く時代です。
工場などは海外にどんどん移転しているのに加えて、不景気で大規模なリストラや工場の閉鎖などがまだまだ行われていくと予想されます。
「有名企業だから大丈夫だろう」ではなく、会社がなくなってもほかの需要が見込めるかという視点で判断しましょう。
「温泉街」はいま以上の需要が見込めない
ポータルサイトなどで、温泉街にある収益物件が高利回りで紹介されていたりします。
温泉街にある物件は、その温泉街で働くひとたち以外の需要は見込めません。
賃貸仲介業者や管理会社なども少なく、運営はかなり困難になるでしょう。
居住用ではなく民泊などのほうがまだ需要はあるでしょう。
民泊など、王道でない不動産投資はこちらの記事でも解説しています。▼
また、温泉街では付近に管理してくれる不動産会社もないことが多いため、経営はいっそう困難です。
「家賃が3万円以下」のエリア
家賃相場が安すぎる場所も、避けた方が無難です。
地方のなかでも、都市部の単身者向けの部屋は家賃の下落が激しいです。
例えば政令指定都市の福岡市や岡山市の街中でも1万円台の部屋があります。
家賃1万5000円だとすると、2年間の入居でもらえる家賃総額は36万円です。
退去したときにエアコンの入れ替えや壁紙などの現状回復、税金などの出費も考慮したら儲けはわずかになってしまいます。
単身者向けの物件は比較的短い期間で人が入れ替わります。
利回りが15%、20％と見込めても、退去の際のリフォーム費用や募集のための広告費が利益を圧迫しすぎてしまいます。
たとえ政令指定都市であっても、家賃3万円以下のエリアは避ける方が無難です。
田畑が多いエリア
子どもたちが独立してサラリーマンになったために後継者のいない農家などが、農地を宅地に変更してアパートを建てることがあります。
すると、そのエリアの賃貸物件が供給過多に陥りやすくなり、稼働率が下がってしまうこともあります。
レオパレス21や業界第一位の大東建託などのアパート建築およびサブリース請負業者は、そういった農地を持っている地主をターゲットに営業しています。
そこで投資物件を購入する場合は、その物件の周辺に宅地転用が可能な農地がどれくらいあるかを把握しておく必要があります。
最低でも実質利回り8%を目指す
「表面利回り（グロス利回り）」というのは、「年間の満室想定の家賃収入」を「物件価格」で割った利回りです。
それに対して、「実質利回り（ネット利回り）」はかかる経費を計算式に加えます。
年間家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を引いた収益を諸経費を含めた物件の購入費用で割ったものです。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り＝（年間家賃収入ー年間の諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
計算は表面利回りのほうが簡単なので、購入するときの判断基準として一般的に「利回り○％」と言われているのはたいてい表面利回りのことです。
平均的に3~4年で退去していくとすると、空室になっても賃貸経営をするうえで成り立つ目安の表面利回りが12%です。
15~20%の物件を購入できればベストな投資といえそうです。
超高収入で節税目的であれば別ですが、不動産投資によって経済的自由に近づきたいのであれば、最初の物件では利回り8%は確保したいところです。
資産が十分に膨らんだら、リスクが低い新築物件を利回り8%以下で運用する意味もあります。
しかし、資産を増やすための投資であるなら、利回りにはとことんこだわりましょう。
儲かるのは物件再生
簡単に大きな利益がとれる物件は安くありません。
利益がとりたければ、商品化されていない物件を投資対象としましょう。
商品化とは、荒れた部屋を貸し出せるようにリフォームしたり、付加価値をつけるようなバリューアップ工事を行うことです。
もちろん、リフォーム会社に利益をとられすぎないように、リフォームの知識は必須です。
満室・リフォーム済み・不動産業者が融資のアレンジをしてくれる物件は儲かりません。
ボロボロで投げ売りにされている物件を購入し、キレイにリフォームをして売るのが不動産業者が儲かる方法です。
ピカピカで商品化された物件を購入すると、すぐに貸し出せますし融資もアレンジされて手間はかかりません。
しかし、ラクして購入できる分だけ、不動産業者の利益が乗せられた状態で購入することになります。
そのため、今からお金持ちになりたければ、ピカピカの物件を購入してはいけません。
ピカピカの物件を購入するのは、地主や資産家だけでいいです。（資産防衛のため）
不動産で儲けるための鉄則は、「素人から買って、素人に売ること」です。
不動産業者からではなく、相続物件など、素人から購入するようにしましょう。
長期的に取り組む
投資家はインカムゲイン（家賃収入）で基本的に稼ぎます。
キャピタルゲイン（売却益）をとるのは業者です。
不動産業者は売り続けなければ事業が成り立たないため、つまらない物件だったとしても購入します。
しかし、同じようなことを投資家はする必要はありません。
投資家であれば年単位で保有することができるので利益が出やすいです。
不動産投資家の中にもキャピタルゲインをとる人もいますが、あくまで相場を見ながら売却するのであって、基本となるのはインカムゲインです。
まとめ
この記事では不動産投資の基本について解説しました。
初心者は、リフォームされていない500〜800万円くらいの中古物件を購入するのがオススメです！
不動産投資の投資先はこちらの記事で解説しています。▼
私は最初の物件は区分マンションから始めました。▼
読んで頂きありがとうございました！
