儲かるのは物件再生!不動産の投資の基本

不動産投資は不動産を買って売却益を得る、あるいは貸して賃料収入を得る投資です。

この記事では不動産投資の基本を解説します。

不動産投資の特徴

不動産投資の特徴は以下の通りです。

  • 一般的に、ミドルリスク・ミドルリターン
  • 長期的な利回りは年利4~7%
  • 空室災害値下がりなどのリスクがある
  • 銀行からお金を借りて投資できる
  • 投資に必要な金額が大きい
  • 経費を使って節税できる
  • 他の投資と比べて、管理の手間がかかる

不動産投資のリスクと回避法についてはこちらの記事で解説しています▼

不動産投資にかかるコスト

物件を保有していると様々なコストがかかります。

  • 銀行の金利:年1.5〜4%
  • 取得時に、仲介料・不動産取得税・登記費用:購入費の約6〜7%
  • 区分所有の場合、共有部の修繕積立金・管理費を毎月払う
  • 固定資産税が毎年かかる。家賃の約1〜2か月分
  • 火災保険代
  • 退去時のリフォーム代(クロス、床の清掃等)
  • 入居者募集の広告費用。家賃の1ヶ月分か2か月分

かかるコストもしっかりと加味しておきましょう。

不動産取得時にかかる諸経費についてはこちらの記事で解説しています▼

フルローンは危険

ローンを使うことで自己資金が少なくても投資はスタートできます。

しかし、自己資金なしで投資を始めるのは危険です。

修繕など突発的な支出への備えも必要になります。

最初は最低でも物件価格の3〜4割程度の自己資金を用意しましょう。

できるなら、最初の物件は現金で購入するのがオススメです。

「表面利回り」と「実質利回り」

表面利回りグロス利回り)」というのは、「年間の満室想定の家賃収入」を「物件価格」で割った利回りです。

それに対して、「実質利回りネット利回り)」はかかる経費を計算式に加えます。

年間家賃収入から管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を引いた収益を諸経費を含めた物件の購入費用で割ったものです。

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100
実質利回り=(年間家賃収入ー年間の諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

計算は表面利回りのほうが簡単なので、購入するときの判断基準として一般的に「利回り○%」と言われているのはたいてい表面利回りのことです。

利回りが高ければ、そのぶんリスクや手間が大きくなります。

世間には利回り20%超えで運用しているという大家さんもいますが、そのぶんリフォームの知識が豊富だったり、手間やリスクを取っています。

かといって、都心の資産性が高い物件や新築の物件は初心者にはハードルが高く、利回りも低いため手残りが少なくなってしまいます。

実質利回りは表面利回りより2〜4%低くなる

実際に物件を購入して運用してみたら思ったより手取り収入が少なかった、となることはよくあります。

不動産投資にはさまざまな経費が必要になるため、実質利回りは表面利回りより2~4%低くなります。

区分マンションで考えた場合、次のような経費がかかります。

  • 固定資産税と都市計画税
  • 管理費:マンション全体にかかる費用
  • 管理費(PMフィー):クレーム対応などのために不動産会社に払う手数料
  • 修繕積立金
  • 火災保険料や地震保険料

管理費や修繕積立金についてはこちらの記事で解説しています▼

また、このほかにも考えておかなければいならない経費として

  • 空室に備える費用
  • クリーニング費用+修繕費

があります。

空室リスクや修繕費は毎年発生するものではなく、1年で出てしまう入居者もいる一方で20年以上住み続ける入居者もいるので、これらの経費は流動的です。

平均的に3~4年で退去していくとすると、こういった経費を引いて、空室になっても賃貸経営をするうえで成り立つ目安の表面利回りが12%です。

最低でも実質利回り8%を目指す

利回りが5%であれば、インデックス投資信託と変わりません。

超高収入で節税目的であれば別ですが、不動産投資によって経済的自由に近づきたいのであれば、最初の物件では利回り8%は確保したいところです。

資産が十分に膨らんだら、リスクが低い新築物件を利回り8%以下で運用する意味もあります。

しかし、資産を増やすための投資であるなら、利回りにはとことんこだわりましょう。

儲かるのは物件再生

簡単に大きな利益がとれる物件は安くありません。

利益がとりたければ、商品化されていない物件を投資対象としましょう。

商品化とは、荒れた部屋を貸し出せるようにリフォームしたり、付加価値をつけるようなバリューアップ工事を行うことです。

もちろん、リフォーム会社に利益をとられすぎないように、リフォームの知識は必須です。

満室・リフォーム済み・不動産業者が融資のアレンジをしてくれる物件は儲かりません。

ボロボロで投げ売りにされている物件を購入し、キレイにリフォームをして売るのが不動産業者が儲かる方法です。

ピカピカで商品化された物件を購入すると、すぐに貸し出せますし融資もアレンジされて手間はかかりません。

しかし、ラクして購入できる分だけ、不動産業者の利益が乗せられた状態で購入することになります。

そのため、今からお金持ちになりたければ、ピカピカの物件を購入してはいけません。

ピカピカの物件を購入するのは、地主や資産家だけでいいです。(資産防衛のため)

不動産で儲けるための鉄則は、「素人から買って、素人に売ること」です。

不動産業者からではなく、相続物件など、素人から購入するようにしましょう。

長期的に取り組む

投資家はインカムゲイン(家賃収入)で基本的に稼ぎます。

キャピタルゲイン(売却益)をとるのは業者です。

不動産業者は売り続けなければ事業が成り立たないため、つまらない物件だったとしても購入します。

しかし、同じようなことを投資家はする必要はありません。

投資家であれば年単位で保有することができるので利益が出やすいです。

不動産投資家の中にもキャピタルゲインをとる人もいますが、あくまで相場を見ながら売却するのであって、基本となるのはインカムゲインです。

まとめ

この記事では不動産投資の基本について解説しました。

初心者は、リフォームされていない500〜800万円くらいの中古物件を購入するのがオススメです!

不動産投資の投資先はこちらの記事で解説しています。▼

読んで頂きありがとうございました!

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