室内で自殺があると、「心理的瑕疵物件」として扱われ、次の客付けにも、売却にも非常に不利になります。
また、発見が遅れてしまえば、原状回復するために膨大な費用がかかります。
この記事では自殺や孤独死の対処方法を紹介します。
入居者が部屋で亡くなったら
身寄りのない高齢者は長期にわたって発見されないこともあります。
部屋で死亡した場合は、早期発見なら問題ありませんが、死後長い時間がたっていると対処が非常に困難です。
死後長い時間がたつと悲惨
（注意：ここからグロテスクです）
亡くなると肉体は腐乱し、ウジやハエが異常発生します。
そして、異常な臭気を発生します。
特に夏場になると悲惨です。
腐乱した肉体は液体となり、床だけでなく部屋全体に染み込みます。
最終的には、遺体は骨を残して完全に溶けてなくなります。
たいていは隣人が異常な臭気に気付いて発見されますが、家賃の支払いがないために確認にいってわかることもあります。
警察へ連絡が必須
部屋の中での死亡が想定される場合は、ドアのポストを開けて臭いを嗅ぎますが、一般人でその臭いに耐えられる人はいないそうです。
ベランダ側からも確認しますが、黒いカーテンだと思っていたら実はハエであったというケースもあるそうです。
実際に孤独死が起こった場合は、管理会社が警察の立ち会いのもと鍵を開けることになっています。
検死の必要も生じるため、警察への連絡は必須になります。
遺体処理は専門業者に
部屋の原状回復は、遺体の処理に加えて強力な消毒及び消臭が必要となり、「特殊清掃」という専門の業者に依頼します。
費用は部屋の広さや状況によりますが、10数万円〜100万円近くかかります。
臭いが部屋中に染み付いていと、完全なリフォームが必要になります。
一連の費用は連帯保証人に請求しますが、連帯保証人がいない場合は、相続人に請求します。
連帯保証人も相続人も存在せず、相続資産がない場合は大家が全額負担することになります。
自殺者が出た場合の次の入居希望者への告知義務
入居者が部屋で自殺した場合、次の入居希望者に対して告知義務が生じます。
（自然死など、自殺でなく事件性がなければ、告知事項にはなりません。）
告知義務の期間ははっきりと法律で定められているわけではありません。
一般的には5年程度は告知しないと、訴訟などのリスクがあると言われています。
しかし、実際には
- 次の入居希望者だけに告知する
- 2年間告知する
- 10年間告知する
など、仲介業者の方針によってさまざまな対応になっています。
自殺があった部屋では次の入居者が決まりにくいと思いきや、およそ50〜70%の家賃で入居が決まります。
意外と気にしない人もいるようです。
自殺や孤独死への対策
自殺や孤独死に対しては、以下のような対策があります。
「室内での死亡によるデメリット」を入居者に説明
入居前の契約時に管理会社から入居者へ「室内および建物敷地内で自殺・他殺・事件などを起こした場合、所有者から遺族・保証人に損害賠償請求することがある」と説明してもらいます。
賃貸借契約書の特約にも追記しましょう。
どこまで抑止効果があるかわかりませんが、「室内で死んだら遺族に迷惑がかかる」ということを入居者に認識させることで、未然に防ごうということです。
「管理会社の対処方法」を事前に確認・相談
入居者の「死」に対して、「起こったらどう対処するか」をあらかじめ考えておきます。
管理戸数の多い管理会社であれば、入居者の死に関する経験があるはずです。
対処法をあらかじめ管理会社に確認・相談しておきましょう。
割高だが、保険でも対応できる
入居者の死亡に対応した火災保険の特約としては家賃費用特約があります。
家賃費用特約は賃貸住宅内での死亡事故（自殺や孤独死など）によりオーナーが被る家賃収入の損失や清掃・改装・遺品整理にかかる費用を補償されます。
死亡事故が起きた部屋のほか、上下左右の隣接の部屋も補償の対象となります。
他にも、以下のような入居者の死亡に対応した保険商品があります。
- 「大家の味方」（アソシア）
- 「スタートレントシステム」（ジャックス）
- 「無縁社会のお守り」（アイアル）
- 「Re-Room」（e-net 少額短期保険株式会社）
高齢者にはこういった保険に加入してもらい、いざというときの身元引受人を押さえておきましょう。
ただ、保険料が高額になるため、リスクにリターンが見合わないことも多いです。
また、保険は原状回復中の家賃を補償してくれても、風評被害までは補償の対象外です。
風評被害はひどい場合には建物全体に及びます。
結局のところ、大きな物件を一つ持つのではなく、小さめの物件を複数所有することでリスクを分散するしかありません。
ファミリー向け物件しか買わない
単身者向けのアパートに比べて、ファミリー向けの区分マンションや一戸建ての場合は家族で住む場合が多いです。
当然、孤独死は防ぎやすいです。
一人で住むより、子供の学区やパート先などを変えたくないので長く住んでくれます。
孤独死に絶対遭遇したくない人は、ファミリー向け物件のみを選ぶようにしましょう。
まとめ
日本では年間3万人以上が自殺し、お年寄りに限らず独居での孤独死が増えています。
事故・事件のリスクは他人事では済まなくなっているため、ある程度の知識はつけておきましょう。
読んで頂きありがとうございました。
