不動産投資は儲からない?3つの失敗パターン

不動産投資はあまり儲からないと聞きますが、本当でしょうか?

答えは「儲かる人もいれば、儲からない人もいる」です。

つまり、不動産投資で儲ける(成功する)ことは可能ですが、安易に参入すると儲からない(失敗する)ことが多いです。

ここでは「儲ける=キャッシュフローを得る、売却益を得る」と定義します。

キャッシュフローとは、家賃収入から管理費などの諸経費を差し引いた、「手残りの金額」です。

失敗するケースの典型は「儲からない物件を買ってしまう」ことです。

この記事では失敗の3つの失敗パターンを紹介します!

収益性(利回り)の低い物件を買ってしまった

融資の条件にもよりますが、収益性(利回り)の低い物件を購入すると、キャッシュフローが出にくくなります。

たとえば不動産業者の営業マンから

「資産性の高い都内の一等地なら確実ですよ」

「マンション経営で節税をしましょう」

などとすすめられ、低利回りの投資用新築区分マンションを購入してしまった、とういう場合です。

こういった場合、購入後にキャッシュフローが出ないどころか、赤字(持ち出し)が発生してしまうこともあります。

購入前に入念なキャッシュフローの試算をしていないことが原因です。

新築ワンルームマンション投資についてはこちらの記事でも解説しています▼

客付けが難しい物件を買ってしまった

賃貸経営は、賃貸需要があってはじめて成立します。

入居者をつけることを「客付け」といいます。

客付けが難しい物件は、高利回り物件として市場に出されていることも多いです。

しかし、賃貸需要のないエリアで物件を購入してしまうと、当たり前ですが家賃収入を得ることができません。

高利回りだからといって安易にとびつくのではなく、「購入後に客付けはできるか?」といった視点で物件を見極めることが大切です。

注意するべきエリアはこちらの記事でも解説しています。▼

大規模修繕コストを甘く見ていた

築古の高利回り物件に見られるケースが、「修繕に思ったよりコストがかかる」ことです。

購入後の突発的で想定外のリフォーム費や大規模修繕に頭を抱える不動産投資家はたくさんいます。

建物や設備は経年劣化していきますので、リフォームに対する幅広い知識をつけておくことが重要です。

「高利回りだからいいか」と目をつむって購入すると、予想以上にリフォーム費用がかかり、お金が足りなくなるかもしれません。

購入前に経年劣化の提訴、維持管理の状態、大規模修繕の有無などについてきちんと把握しなければいけません。

マンションやアパートなど一棟物件を購入する際の大規模修繕の一覧リストは以下の表の通りです。

屋上防水 陸屋根・バルコニーの防水加工は10〜15年程度
外壁塗装 10年ごと
鉄部塗装 鉄製ベランダ・階段手すり・非常階段のサビ
消防設備 定期的な消防点検・5〜10年で消化器や緊急通報装置の交換
エレベーター 定期的なメンテナンスや交換には多額の費用が必要
設備機器 換気扇・エアコン・ドアノブの故障など
給水ポンプ 3階以上に加圧給水するためのポンプの修理交換
受水槽 定期点検が必要

購入後に発生するリフォーム費用を正確に予測することは難しいですが、きちんと調べてある程度検討をつけてから購入することが大切です。

リフォームに関してはこのブログでも詳しく解説しています▼

はじふどのリフォーム記事一覧

リフォームの基礎知識やコストを抑える工夫について書いています。

まとめ

不動産投資で成功するためには、徹底的にキャッシュフローにこだわる必要があります。

とくに、資金力の乏しい普通の会社員がキャッシュフローの出ない物件を買ってしまうと、不動産投資から一発退場してしまうこともあります。

初めての不動産投資では、地方所在や築古物件など、資産性が低くキャッシュフローが出やすい物件を検討しなければいけません。

しかし、リスクも高くなる分、知識を身につけるために勉強しなければいけません。

不動産投資の勉強法についてはこちらの記事で解説しています▼

不動産投資の目的は「物件を買うこと」ではなく、お金を儲けることです。

専門の不動産業者にすべて任せてしまえば、物件を買うこと自体は難しくありません。

業者の目的は「物件を買わせて手数料を得ること」です。

あなたとは目的が違うはずです。

まずはしっかり勉強して、儲からない物件を買わないようにしましょう!

安定の運用実績! プロパティエージェント
藤本紗帆

明石のファミリー向け区分マンション(家賃75,000円)と神戸市の戸建て(入居者未定,家賃9万?)を借り入れなしで所有しています。

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまずくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

また、年100冊くらい読書していて、参考になった知識も発信しています。

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