不動産投資の融資を引き出す事業計画書の書き方

金融機関に融資の相談にいくときは、プロフィールシートを添えた「事業計画書」を作成しましょう。

この記事では事業計画書の書き方や注意点について解説します。

事業計画書には、「いつまでに、いくら儲かる」かを書く

事業計画書とは、「いついつまでに、いくら儲かる」ということをシュミレーションして、事業性をアピールするものです。

真剣に事業について考えていることを証明できます。

融資が問題がないかどうかを判断できるように、以下の点についてまとめます。

  • 入居者がつけられるかどうか
  • 近隣のライバルとの比較
  • 収支計画

それほど堅苦しく考えなくても、ざっくりで大丈夫です。

収支計画の前に賃貸需要を確認

収支計画を立てる前に、まずは物件を購入するエリアに賃貸需要があるかを証明しましょう。

地図を印刷し、物件の場所と周りの競合物件の場所に印をつけて、入居状況や部屋の広さを調べて一覧にします。

空室期間や諸経費も盛り込む

収支計画は、フリーソフトで不動産事業用のものがあるので活用しましょう。

当たり前ですが、満室経営で家賃も据え置きといった夢のような計画ではダメです。

空室率が20%、家賃が年間1%ずつ下落しても大丈夫かどうかシュミレーションします。収支計画は、フリーソフトで不動産事業用のものがあるので活用しましょう。空室率が20%、家賃が年間1%ずつ下落しても大丈夫かどうかシュミレーションします。

もちろんそうならないための経営努力はするわけですが、事業主として危機感を持ってやっているということを示します。

管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費も盛り込みましょう。

金利については、 みずほ銀行の長期プライムレート+0.3%くらいで設定しておきましょう。

さらに、10年で借りた場合、15年で借りた場合、80%の融資だった場合、100%の融資だった場合など、何通りかシュミレーションしておくとさらに説得力が増します。

日本政策金融公庫の創業計画書の書き方例

日本政策金融公庫の場合、ホームページから計画書のフォームをダウンロードして記入します。

創業計画書の一部は以下の通りです。▼

創業の目的・動機→「投資」という言葉を避ける

「創業されるのは、どのような目的、動機からですか。」の欄の記入例です。

  • 「昨今の先行き不透明な経済状況下において、安心して住むことができる優良な環境を提供したい」
  • 「生活保護を受けている人など、社会的弱者の受け入れも前向きに検討したい」
  • 「管理会社や関係先の雇用創出を図り、地域経済の発展に努めたい」
  • 「セキュリティを強化して、事件の抑止に努め、入居者様が安心して暮らせるようにする」

注意すべきのは、「投資」という言葉を避けることです。

日本政策金融公庫は公の機関であり、税金で運営されています。

「お金持ちになりたい」「早めにリタイアして悠々自適に暮らしたい」という個人の欲望に対して、どうして税金を使わなければならないのか、となってしまいます。

そのため、社会貢献や地域貢献を事業の目的として盛り込んだほうが望ましいです。

ほかの金融機関の場合は、「投資ではなく社会貢献事業」というニュアンスは必要ありませんが、地銀や信用金庫などから融資を受ける場合は「地域貢献」を強調したいところです。

セールスポイントの記入例

セールスポイントの記入例です。

  • 「地盤沈下の恐れがない土地の物件である」
  • 「半径○百m以内に、スーパーやコンビニ、郵便局などがあり、利便性が高い」
  • 「駐車場が150%確保されている」
  • 「変事対応力として、預金が〇〇万円ある」
  • 「賃貸事業者としての自覚を高め、安定運営のためには努力を惜しまない」

物件自体のアピールに加えて、自らの経営努力による部分も盛り込みましょう。

特に地方の場合、ハウスメーカーが主導の相続税対策が先行しており、自らが率先して賃貸業を運営している大家は少ないです。

すべて管理会社に任せたままという経営者も多いなか、自分はリーダーシップを発揮していくというアピールができれば効果的でしょう。

事業計画書は必要ないことも

事業計画書はすべての金融機関で必要になるわけではありません。

大手の金融機関は本人の属性、物件の所在地、土地と建物の面積だけで、いくら貸せるかを機械的に算出します。

大手の金融機関ほど、アピールする場面もなく、事業計画書を提出しろと言われることはありません。

担当者によっては事業計画書を完全に否定する人もいます。

裏をとるのが面倒ですし、都合のいい数字だけを挙げているのではないかと思うからです。

しかし、担当者によっては投資案件に不慣れな人もいますし、やっていないからあまり理解できていないという人もいます。

そういった人に対する補足資料として、わかりやすくて誰でもそれを基に稟議を上げる書類があれば、融資が通る可能性はより上がっていくと思います。

作っておくに越したことはない

金融機関や担当者によっても異なりますが、事業計画書は作っておくに越したことはありません。

人に見せる書類にするということは、自分の事業計画を客観的に見つめ直すいい機会にもなります。

特に、オススメの金融機関である日本政策金融公庫は、民間の大手のように「資産をかたにお金を貸す」のではなく、「事業に対して融資する」というスタンスです。

そのため、事業計画書が融資承認において重要になります。

一度つくれば雛形にできる

きちんとした事業計画書をつくろうと思うとそれなりに労力がかかります。

しかし、一度つくってしまえば次の物件やほかの金融機関に提出するときにも雛形として活用できます。

私はプロフィールシートとまとめてスライドで作成しています。

スライドを印刷して、ファイルに入れて紙芝居のようにして説明できるようにしています。

詳しくはこちらの記事で解説しています。▼

まとめ:一度は事業計画書をつくってみよう

これから不動産投資を始めようという人は特に、物件を買うかどうかにかかわらず、事業計画書をつくってみることがオススメです。

事業としてやっていく上での心構えができますし、具体的に意識することで、早く実践しようと思って頭金を貯めるための節約にも気合いが入ります。

まずは行動して、お金持ちに近づきましょう!

読んでいただきありがとうございました。

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