不動産投資にはさまざまな業者が関わります。
仲介業者や管理会社など、関わる業者が多いため最初は混乱します。
実際に不動産会社はいろいろな役割を兼務していることも多く、混乱しやすいです。
この記事では不動産投資に関わる仕事や業者について図付きでわかりやすく紹介します！
物件を購入するときに関わる会社
中古物件を購入するとき、最も一般的なのは仲介業者を通すことです。
最近では、中古の物件を購入してリノベーションし、高く売る業者も増えています。
仲介会社：売主が個人の物件を買うとき
売主が個人から中古物件を購入するときに関わるのは「不動産仲介会社」です。
売買が成立したとき、仲介会社には仲介手数料を支払います。
売主から売却を依頼されている仲介業者を元付け、物件を買主に紹介する仲介業者を客付けといいます。
1つの不動産業者が「売る人」と「買う人」を同時に仲介すれば両方から仲介手数料を得ることができます。
同時に仲介手数料を得ることを「両手」といい、双方から手数料をもらえることになります。
元付け兼客付け業者は仲介手数料が売主からも買主からも貰えるので必死に売ろうとします。
また、売主と直接やりとりをしているので、売主側の事情をよく知っています。
そのため、なるべく元付けの不動産会社に物件を紹介してもらうのがオススメです。
販売会社：売主が不動産会社の物件を買うとき
販売会社は新築のマンションや建売物件を売ることが多いですが、リフォームした中古物件を販売する会社も増えています。
売主が個人か不動産会社か見分ける方法は、ポータルサイトなどで「取引態様」を見ることです。
「取引態様」が「媒介」ではなく「売主」となっていたら不動産会社が売っている物件です。
売主が不動産業者の場合、以下のようなメリットがあります。
- 仲介手数料を支払わなくてもよい
- 瑕疵担保が2年間つく
個人の場合、瑕疵担保は3ヶ月付ける場合が普通で、築古物件では売主は一切責任をとらない瑕疵担保免責という物件も多いです。
しかし、物件価格に不動産会社の利益がかなり上乗せされています。
実際には物件価格の15%前後上乗せされていることが多く、仲介手数料よりもかなり高くなるためオススメしません。
業者が売主であっても、不当に利益を取らない業者であればいいと思いますが、初心者が見抜くことは困難です。
物件を貸すときに関わる会社
物件購入後に関わる会社は「賃貸仲介会社」や「管理会社」です。
賃貸仲介会社（客付け会社）
賃貸仲介会社は空室時に入居者を募集する会社で、「客付け会社」とも呼ばれています。
ウェブに掲載したり、お客さんの現地案内をしてくれます。
基本的に成果報酬で、入居者と賃貸契約を結ぶことができれば、家賃の1か月分の広告宣伝費を支払います。
入居者が決まると、手数料としてオーナーから家賃1か月分を受け取るのが通例ですが、地域によって慣習が異なります。
特に客付けに強い会社は入居希望者へのアクセスを確保するため、駅前や繁華街などに路面店を構えていることが多いです。
- ミニミニ
- エイブル
- アパマンショップ
などの大手業者もあれば、地元の小さな不動産会社が行っていることもあります。
また、賃貸仲介会社との契約にはいくつか方法があります。
一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産業者に客付けを依頼することができます。
オーナーが自分で入居者を見つけ、契約することも可能です。
専任媒介契約
専任媒介契約では、入居者の募集を1社の不動産業者に依頼します。
他社には委託できませんが、オーナーが自分で入居者を見つけることは可能です。
賃貸管理会社
賃貸管理会社は入居者管理を行う会社です。
具体的に「管理」とは、
- 入居者の家賃回収
- エアコンや水道の故障などのクレーム対応、修理の手配
- 清掃の代行
- 電気・水道代の支払い代行
など、日々の管理業務のことです。
戸建てや区分マンションなどであれば管理会社にお願いせず「自主管理」することもオススメです。
「管理」をメインにしている会社は、客付けは他の会社（賃貸仲介会社）にお願いすることも多いです。
管理会社への委託形態と業務は以下の方法があります。
サブリース（一括借り上げ）
管理会社が物件を借り上げて、家賃収入を保証してくれるサービスをサブリース（一括借り上げ）といいます。
委託費は家賃収入の10~20%程度です。
賃貸管理
入居者募集、賃貸契約締結、契約更新、物件修繕、滞納の対応などの管理業務を担います。
滞納時の家賃保証をサービスする業者もあります。
一般に月額家賃の5%程度の管理委託料を支払います。
集金代行
集金して大家に支払います。代行手数料は3%程度です。
大家にとって重要なのが管理会社
大家にとって特に重要なのが管理会社です。
しっかりとした管理会社に依頼することができれば、それだけで空室リスクを下げることができるからです。
たとえば、同じマンション内にある同じような間取りの物件でも、大家が契約している管理会社が違うと、片方はすぐに空室が埋まり、もう片方は空室が続くということがあります。
入居希望者と直接接している賃貸仲介会社（客付け会社）は、信頼できる管理会社の物件情報から先に紹介していきます。
逆に、賃貸仲介会社から信頼されていない賃貸管理会社の物件は、なかなか入居が決まりません。
ふだんから賃貸仲介会社（客付け会社）と密にコミュニケーションをとり、つながりがある賃貸管理会社に依頼することで、空室リスクを下げることができます。
管理会社の選び方についてはこちらの記事で詳しく解説しています▼
参考：こんな会社が関わることも
物件を購入するときの仲介会社、物件の管理・客付けをお願いする管理会社以外にも、
- 家賃保証会社
- 建物管理会社
などの関わる会社があります。
家賃保証会社
家賃保証会社は、入居者が何らかの事情により家賃が払えなくなったとき、入居者に代わって家賃を立て替え払いしてくれます。
以前は連帯保証人を立てることが多かったですが、代わりに家賃保証会社を利用するのがオススメです。
家賃に応じた保証料を入居者が支払うことになり、大家の出費にはなりません。
家賃滞納者が出た際は、家賃保証会社の顧問弁護士が訴訟してくれます。
訴訟を提起して退去させるまでには多くの時間や費用が必要となりますが、すべて保証会社負担でやってもらえます。
家賃保証会社は基本的には管理会社を通じて申し込むことになります。
自主管理をする場合でも、Casaなど大家が直接依頼できる家賃保証会社もあります。
建物管理会社
建物管理会社はマンションの管理組合から委託されて、建物の管理修繕などを手配する会社です。
区分マンションを購入したら、そのマンションの管理組合に自動的に入ることになります。
管理組合で話し合いをして、建物の修繕や共用部の清掃について取り決めます。
そこで活躍するのが、マンション管理専門の会社です。
多くのマンション管理組合は管理会社に委託していますが、まれに「自主管理」のマンションもあります。
「自主管理」のマンションは清掃や修繕が上手くできていないことも多いため、投資物件としてはオススメしません。
まとめ
この記事では不動産投資に関わる会社について解説しました。
- 仲介会社（売買）
- 管理会社
- 仲介会社（賃貸）
- 家賃保証会社
- 建物管理会社
それぞれがどのような業務を担当するかきちんと把握しておきましょう！
読んで頂きありがとうございました。
