こんにちは。不動産投資家の藤本紗帆です。
不動産投資の節税は物件を購入する前から始まっています。
この記事では「開業費」について解説します。
開業費の具体例
不動産投資の「開業費」として認められるものの具体例は以下の通りです。
- 不動産投資に関する書籍等の購入費
- 印刷や名刺の作成費
- 業務案内や広告チラシなどの作成費
- 現地調査費
- 不動産投資に関するセミナー参加費や資料代
- 不動産会社との飲食代等の接待費（領収書に誰と飲食したかを明記する）
- 不動産会社への手土産持参代
- 事務所経費（資料費や水道光熱費など）
領収書は必ず保管しておきましょう。
開業費として計上できる期間は、原則として「物件取得を決めた時から開業する前」となります。
ただし、実務上は開業から2〜3年前までが一般的です。
開業費の3つの条件
開業費は以下の3つの条件を満たす必要があります。
- 支出の効果が支出したあと、1年以上続くこと
- 資産の取得に要した金額とされるべき費用で、前払い費用（＊）ではないこと
- 開業準備のために特別に支出した費用
前払い費用とは、
- 火災保険料
- ローン保証料
- 水道加入費・水道局納付金
等があります。
火災保険料などは開業費にはあたらないということです。
火災保険についてはコチラの記事でも解説しています。▼
開業費は「繰延資産」にもできる
開業費は原則として、支出時に費用として処理します。
ただ、初年度に赤字が大きいときは「2年目以降から経費」にしたいと考えることもありますよね。
開業費は「繰延資産」として、「固定資産」と同じように減価償却していくこともできます。
償却方法は本によって書き方が異なりますが、「会計」や「税務」で考えが違うためです。
| 繰延資産（開業費）の償却 | |
| 会計（会社法） | 旧商法では5年で償却、現在の会社法では償却期間も方法も定めれていない |
| 税務（税法） | 60ヶ月の均等償却or任意償却 |
いずれにせよ、現在の法律では開業費に全額経費にしてもいいし、黒字になるまで繰延資産にしておくこともできます。
確定申告の際、減価償却について注意する点はコチラの記事で解説しています。▼
必ず「開業届」を提出する
「開業届」を出さずに確定申告をする場合は、「事業所得」ではなく「雑所得」として申告することになります。
雑所得においては「開業費」という概念自体が存在しません。
必ず「開業届」を管轄の税務署に提出しておきましょう。
不動産賃貸業の開業届の書き方についてはこちらの記事で解説しています。▼
まとめ
不動産投資を始める際、税金について学ぶことは必須です。
減価償却費についてはコチラの記事でも解説しています。▼
どうしても無理だと思う人は、不動産に強い税理士を探しましょう。▼
読んで頂きありがとうございました！
