マンションや投資物件の広さは50〜70㎡がオススメ

全国で空き家が急増していますが、空き家のほとんどは賃貸用の物件です。

さらに言えば、ワンルームなど面積の狭い部屋に空き家が多いです。

これから物件を購入する際は、立地が何より大切ですが、需要のある間取りや広さを意識することも重要です。

現在、需要が多いのに供給が少ない物件は50~70㎡の物件です。

50㎡〜70㎡がオススメの理由

50㎡〜70㎡の物件は、売りやすく、貸しやすいです。

需要が多いのに供給が少ないからです。

ワンルームタイプに比べれば初期コストが高くなり、投資効率も劣りますが、投資対象に加えることがオススメです。

50㎡〜70㎡の物件は需要が急増

50㎡〜70㎡の物件は、1LDK〜2LDKでワンルームタイプとファミリータイプの中間に位置する物件です。

晩婚化の進展や、生涯子どもを持たないカップルが増えるなど、都市部での生活スタイルの多様化を背景に需要が急増しています。

ファミリータイプよりも小規模であるため、都市部では40㎡〜60㎡の物件を「コンパクトタイプ」などと呼ばれ区別されるようになってきています。

また、最近は1人暮らしでも1LDKの40㎡台ではなく、1LDKとしても使える2LDKの50㎡以上を希望する人が増えています。

リビングと寝室、仕事部屋などを分けて使うこともでき、親や子ども、友人がきても余裕を持って泊められます。

従来のマンション市場にはあまり存在しないタイプの物件だったこともあり、需要に対し供給が追いついていません。

入居者として考えられる世帯が幅広い

50㎡〜70㎡の物件は、1年を通して入居者が決まりやすいです。

入居者や購入者として考えられる世帯には以下のように多様です。

  • 子どもが生まれる前の夫婦
  • DINKS
  • 夫婦と子1人の3人家族
  • 夫婦と子2人の4人家族
  • 子どもが独立した後の夫婦
  • 1人暮らし(未婚・離別・死別)
  • 母子家庭・父子家庭
  • 兄弟姉妹
  • 60代と40代、70代と50代の親子2人
  • 夫婦と、夫または妻の父か母、または両親3~4人
  • 親と子と孫の3〜4人
  • 事実婚カップルや恋人同士
  • 広い家を売却したダウンサイジング住み替え層
  • セカンドハウス

税制メリットを受けられるから実需に売りやすい

物件をいつか売却することを考えた際、投資家ではなく実需に売ることができたら儲かります。

不動産投資の鉄則は、「素人から買って、素人に売る」です。

登記面積で50㎡以上であると、以下のようなさまざまな税制メリットを受けることができ、売却がしやすいです。

  • 住宅ローン減税
  • 「住宅取得等資金贈与」の特例
  • 「登録免許税」の軽減
  • 「不動産取得税」の軽減
  • 「固定資産税」の軽減
  • 「すまい給付金」の受給

壁芯面積と登記面積の違いに注意

注意点としては、壁芯面積と登記面積が違うことです。

壁芯面積とは、「 柱や壁の厚みの中心線から測られた床面積」を指します。

通常、不動産の広告で記載されている面積は、購入も賃貸もこの壁芯面積です。

一方、登記面積とは、「壁で囲まれた内側だけの建物の床面積」です。

壁や柱の厚みは含まずに、実際の居住スペースだけで測った面積です。

登記簿謄本に記載されている面積は、この「登記面積」です。

「壁芯面積」に比べ「登記面積」は壁の厚みの部分を含まないため、壁心より小さくなります。

登記面積50㎡以上ということは、壁芯面積で54㎡くらい必要です。

40㎡以下の物件はライバルが多すぎる

面積が小さいほうが投資効率はいいです。

部屋の大きさが倍になったからといって家賃が倍になるわけではないからです。

しかし、投資効率がいいということは、ライバルも多いということです。

立地がよく築浅だといいですが、そうでなければかなりの経営努力が必要になります。

外国人や高齢者などの入居者も受け入れていかなければいけません。

一人暮らしだと孤独死のリスクもあります。

また、ファミリータイプの物件に比べて入退去のサイクルが早いため客付けの努力が必要です。

満室にするために大家ができることはこちらの記事でも解説しています。▼

70㎡以上の物件も難あり

70㎡以上はファミリー向けの広さです。

間取りでいうと3LDKからが多いです。

賃貸物件としての供給が少なく、一度入居者が決まれば長期間退去しにくいなどメリットもあります。

しかし、投資効率が悪いだけでなく、その他のデメリットも多いです。

空室が長くなる可能性

70㎡〜80㎡の3LDKは、子どもの進学や入学に合わせた1~3月の時期に需要が集中します。

立地にもよりますが、万が一、5〜8月などの閑散期に退去して、その時期の募集となると、次の入居者を決めるのに相当苦労します。

半年以上空室が続くと、排水トラップ内の水が乾燥して排水口から臭気や害虫がわいてきたり、居室内の空気がよどんできます。

ときどき水を流したり、空気の入れ替えに現地まで出向く必要があります。

リフォーム代が高くなりがち

昨今建築資材の値上げや職人不足などによりリフォーム代が高くなっています。

一度退去したあとのリフォーム代が高額になる可能性が高いです。

退去時にクリーニング代を4万円徴収するなど、契約の際に取り決めておくのがベストです。

盛り込んでおくべき賃貸契約の特約はこちらの記事で解説しています▼

まとめ

これから物件を購入する際は、立地が何より大切ですが、需要のある間取りや広さを意識することも重要です。

現在、需要が多いのに供給が少ない物件は50~70㎡の物件です。

投資物件を探すときに考慮してみましょう。

読んで頂きありがとうございました!

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