コインパーキング投資は自分で土地を持っていなくても始められます。
この記事ではコインパーキングに向いた土地や注意点について解説します！
土地を探すオススメのエリア
土地探しは、アットホームなどのポータルサイトで「土地」というキーワードで検索します。
「駐車場」というキーワードで検索すると、利益を生む土地という評価がされていて、割高になるためです。
その際、「更地」なのか「古家付き土地」かを確認します。
古家付き土地になると建物の解体費は買い主の負担となります。
木造住宅の解体費用は地域によりますが坪4〜5万円が相場です。
土地が傾斜地は事故にもつながるため避けましょう。
商業地以外にも需要がある
コインパーキングは駅前や商店街などの「商業地域」の需要が高いです。
しかし、商業地以外にも需要はあります。
例えば生徒数の多い学校の近くであれば、懇談会などの行事などでニーズが見込めます。
また、世帯数が多いファミリー向けマンションがいくつもある場所だと、ママ友が家に来たり、祖父母が孫に会いに来るときに重宝します。
大きな公園・野球場などがある場所は週末に試合のために車でやってくることもあります。
他にも、駐車台数があまりない病院の近くや遠くから来る人も多い人気のお店の近くも狙い目です。
月極の駐車場がたくさんあるエリアも車のニーズがもともとあるエリアですのでオススメです。
駐車禁止のエリア、路上駐車しにくい場所
駐車禁止の看板は要チェックです。
停めたいけれど近くに停められる場所がないことが多いためです。
幅が4ｍ未満の狭い道路は特に駐車がしにくく、通報もされやすいです。
一定の交通量があり、車の流れが速すぎない場所
国道のような幹線道路沿いだと、車の流れが早く駐車場に入りづらい傾向があります。
県道や市道など一定の交通量があり、車の流れが速すぎないこともポイントです。
駐車違反の取り締まりが厳しい場所
緑の制服を着た「駐車監視員」が重点的に取り締まりをしているエリアも狙いましょう。
警視庁や警察のホームページに「取締まり活動ガイドライン」が掲載されています。
どこが駐車違反の取り締まりが厳しいのか参考にしましょう。
また、交通量が激しすぎて、居住には向かない場所も適しています。
開発予定地、再開発地域
マンションや病院など、大型施設の建設予定地があれば周辺をチェックしましょう。
完成後の集客だけでなく、その前から工事中の関係者の利用も見込めます。
建物が出来上がった後だと土地の値段は上がってしまいますが、開発予定の段階であれば掘り出し物件が見つかるかもしれません。
駅のまわりの再開発や、路線の乗り入れ予定駅なども有望です。
土地の形や道路付け
土地を見るときの注意点について解説します。
角地で間口の広い土地がベスト
駐車場用の土地は「道路付け（接道）」と「土地の形」が重要です。
コインパーキング用の土地は「入り口が狭くて奥行きがある土地」よりも、「入り口が広くてすぐに入れる土地」が望ましいです。
切り返しをしないでラクに停められる方が断然利用しやすいためです。
2台分、40㎡以上で探す
1台あたりの駐車スペースとして必要なのは幅2.5m×長さ5mくらいです。
幅5m以上が道路に接しているのであれば、精算機のスペースなども含めて幅6m×奥行き6mの広さが2台分の駐車場の目安です。
最小面積として36㎡で2台駐車でき、ムダのない形です。
しかし、実際には真四角の土地は希少なため、40㎡以上で探しましょう。
周りに障害物が多い土地は要注意
たとえ角地であっても、
- ガードレール
- 電信柱
- 標識
- 街路樹
など、周りに障害物が多いと道路付けが悪くなります。
切り返しのスペースが必要になるため、広い土地であっても多くの台数を停められないこともあります。
ガードレールや街路樹は撤去できたとしても費用が高額になります。
区道や県道など、都道府県や市区町村が管轄の道路であれば、役所に申請して自分で費用を出します。
国道にもなると、管轄が国土交通省になり、パーキング経営のためのガードレール撤去は難しくなります。
自宅前で、出入りするたびに邪魔になるという理由であるならまだしも、営利目的でガードレールを外して通行人の安全を担保できるのかが問われます。
許可をもらうまでに時間がかかりますし、諦めたほうが無難かもしれません。
レイアウトは運営会社の意見も参考に
何台入るかがわからない場合は、パーキング経営をしているいくつかの会社に聞いて見ましょう。
- 土地の図面
- 接している道路の幅
- ガードレール、標識、街路樹の有無
などを送って、複数の意見を参考にしてから購入を検討します。
業者が作ったレイアウトをそのまま進める必要はなく、利用者の立場にも立ってじっくり考えましょう。
土地の相場は国土交通省のサイトで調べる
土地の相場は、国土交通省のサイトで調べることができます。
データは価格交渉の裏付けとなるため、土地値は必ずチェックしてから値引き交渉しましょう。
土地の値段の調べ方はこちらの記事で解説しています。▼
買うのが怖い人は「貸地」から始めよう
いきなり土地を買うのが怖ければ、「貸地」というキーワードで検索して探してみましょう。
すでに駐車場になっている「一括貸し駐車場」もあります。
どちらも、敷金や礼金を払い、後は月々の賃料は払っていくだけです。
ちなみに、「借地権付き土地」というのはコインパーキングにはできません。
借地権付き土地は建物を建てるという条件が前提となっているためです。
月極の駐車場の一角を借りる方法も
コインパーキング経営は月極の駐車場の一角を借りて行うこともできます。
広い月極の駐車場を持っているオーナーと交渉し、何台か分を年契約しましょう。
オーナーとしては空車リスクがなくなるため、いい条件で貸してくれるかもしれません。
まとまった台数で借りられる駐車場がないかをチェックしましょう。
近隣の不動産屋さんに聞いたり、空きの多そうな駐車場の問い合わせ先に確認しましょう。
どのくらいの期間借りるかが重要
土地を借りる際に注意しないといけないのが「どのくらいの期間借りられるか」です。
なぜなら、機器類のリース契約は5年間というところが一般的であるためです。
1年単位でレンタル契約できる会社もありますが、かなり割高になります。
リースを途中で解約すると違約金が発生します。
そのため、5年以上借りられる土地がベストです。
長期のコインパーキング運営を考えているなら機器類は最初から買うのが一番割安ですが、初期費用が高くなります。
そのほかにも、契約を何回も繰り返していくリースもあれば、契約終了後に買い上げして自分のものになるリースもあります。
機器の契約タイプはさまざまですので、借用期間や利回りを考慮して比較しましょう。
初期費用についてはこちらの記事でも解説しています。▼
貸地は固定資産税がかからないのがメリット
貸地はであれば土地を所有していないため固定資産税がかかりません。
特に商業地域の固定資産税は高いため、駅前などの土地を狙うのであればまずは貸地を探してみましょう。
収支シュミレーションは欠かせない
気になる土地が見つけたら売上予測を具体的に立てます。
まずは近隣のコインパーキングの状況をリサーチします。
料金設定はどのくらいか、時間帯によってどのくらい車が埋まっているかを確認しましょう。
だいたい3〜4割入っていれば利益が出ます。
例えば住宅街であれば平日35%、土日は25%の稼働率として計算し、初期費用や固定資産税、保守管理料などを考慮して利回りを求めます。
また、コインパーキングの売り上げは月極のおよそ2〜3倍です。
そのため、「周囲の月極駐車場の料金×台数×2~3」での試算も参考になります。
融資を金融機関に申請するときは、試算表として書類を提出するため、収支シュミレーションは欠かせません。
コインパーキングの管理・運営についてはこちらの記事で解説しています。▼
まとめ
この記事ではコインパーキング経営に向いている土地や探し方について解説しました。
これから是非タウンウォッチングをして、向いている土地を探してみましょう！
コインパーキング投資のメリット・デメリットはこちらで解説しています。▼
読んで頂きありがとうございました！
