アパート投資のメリット・デメリット

アパートや一棟マンションのメリットは、なんといっても規模拡大のスピードが速いことです。

ただし、失敗すると多大な損失になります。

この記事では、アパート投資のメリット・デメリットについて解説します。

アパート投資のメリット3つ

アパートや一棟マンションのメリットは3つです。

短期に規模を拡大できる

アパートや一棟マンションなどの、いわゆる「一棟もの」は、1棟買うと複数の戸数をいっぺんに所有することができます。

ひとつひとつ購入していく区分マンションや戸建てに比べると、規模を拡大できるスピードが断然早いです。

一棟に複数戸あるため、空室リスクを分散できる

ひと部屋空室になっても、ほかの部屋から賃料が入ってくるため、空室リスクを分散できます。

戸建てや区分マンションの場合、空室になるとその物件については空室率100%になってしまいます。

しかし、1棟に10室あるアパートなら、1室空室が出ても空室率は10%です。

これは融資の観点からもメリットになります。

個数の多いアパートは空室リスクが低く、金融機関から見ても融資しやすくなります

修繕計画を自分でたてられる

区分マンションは毎月修繕積立金を支払い、管理組合を通じて管理会社がすべてお膳立てしてくれます。

リフォーム会社も子会社や付き合いのある業者に発注するため、どうしても割高になってしまいます。

その点、一棟ものはすべて自分の裁量で決めることができます。

大規模修繕計画を売上が多い年に実施するなど、自分で計画を立てることで税金をコントロールすることができます

また、外壁塗装などの修繕を依頼する会社を自分で選ぶことができます。

相見積もりをとるなど、工夫次第でリフォーム費用を安く抑えることも可能です。

建物の名称や日常の清掃など、多くのことをオーナーの裁量で決めることができます。

アパートの名称についてはこちらの記事でも解説しています。▼

アパート投資のデメリット4つ

アパートや1棟マンションのデメリットは3つです。

場所の選定を間違えると空室リスクが高まる

1棟に複数戸あるため、場所の選定を間違えると空室が何室も出てしまいます。

空室対策を施してやっと満室になったと思ったら、違う部屋がまた解約になる・・・といった、いたちごっこのように空室と入居を繰り返すこともあります。

退去するたびにリフォーム費用と賃貸仲介業者へのAD(広告料)が発生し、まったく利益が出ないということもあります。

特に単身者向けのアパートは退去までのサイクルが2~4年とはやく、ライバルが多く競争が激しいです。

ただでさえアパートは供給過多であるのに、相続税対策などで新築アパートが増え続けています。

これからアパート投資に参入する人は、戸建て賃貸と比べてかなりの経営努力が必要になるでしょう。

入居者募集の工夫についてはこちらの記事でも解説しています。▼

規模が大きいため、失敗したときの損失が大きい

1棟2戸など、小さなアパートもありますが、1Kだと6〜10戸、ファミリー向けだと4〜6戸が一般的です。

売買金額が大きくなるため、銀行からの借り入れは数千万円から1億円を超える場合もあります。

戸建てや300万円程度の区分マンションだと1戸失敗しても大きな損失にはなりません。

しかし、規模の大きなアパートだと失敗したときの金額が桁違いに大きくなり、多大な損失を被ることになりかねません。

また、物件価格が高いため流動性が低く、すぐに売却しにくい傾向にあります。

修繕積立金を自分でプールしておかなければいけない

一棟のオーナーなので、建物管理の全責任を負うことになります。

そのため、外壁塗装屋上防水などの修繕金を自分でプールしておかなければいけません。

2011年の国土交通省のガイドラインでは、15階未満、延床5000㎡未満のマンションは平均218円/㎡・月が修繕積立金として必要とされています。

自殺などが発生すると1棟全体に被害が及ぶことも

1棟まるごと所有しているため、もしその中の1室で自殺や他殺、事故、事件が発生すると、ほかの部屋にも影響がおよぶことがあります。

建て替えを視野に入れた古いアパートならまだしも、新築や築浅のアパートだと打撃は大きく、ローンの返済もままならなくなります。

ただし火災保険の特約をつけるなどして、ある程度のリスクをカバーすることはできます。

詳しくはこちらの記事で解説しています。▼

アパート・一棟マンションと相性がいい人

1棟ものは、良くも悪くも規模が大きいため、規模を早く拡大したい人にあっています。

ただし総額が大きくなるため、比例して大きな金額の融資を利用することになります。

したがってそれだけ大きな額を借りられる人、自己資金が多い人でないと1棟ものの購入は難しいです。

地方の物件で総額が小さなアパートもあるため、あきらめずに探すことが重要です。

アパートはいろいろと工夫することでコスト削減が可能です。

本格的に取り組みたい人、早くに専業大家として独立したい人は検討に入れましょう。

まとめ

アパートや一棟ものへの投資は初心者には少しハードルが高いです。

初めての不動産投資は「区分マンション」や「戸建て」に投資することをオススメします。

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