【違法物件や温泉地など】不動産投資の難あり物件とエリア

不動産投資の初心者は難あり物件はできるだけ避けるべきです。

今回の記事では、初心者にはハードルが高い物件やエリアについて紹介します。

借地権

物件の資料を見る時に、まず「権利」と呼ばれる項目を見ます。

この「権利」部分の記載が「所有権」であれば、問題ありません。

問題なのはここが「借地権」や「地上権」などの記載だった場合です。

借地権」とは土地を借りていることを表します。

借地権」の物件は、建物は売主のものですが、土地は売主以外の地主のものという物件です。

この物件を購入すると、購入した人は月々の地代家賃を支払う必要があり、建て替え時などにも地主に支払いをしなくてはならず不動産としての自由度が下がります。

また、金融機関の審査で「借地権」は低く評価されます。

物件にもよりますが、通常の所有権の価格の3割程度しか評価されないため、融資がつきにくくなります。

地代を払ったうえでさらに大きな利益が見込める物件でなければ、リスクと見合いません。

再建築不可

再建築不可物件とは現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。 

安く購入することができますが、様々な落とし穴があります。

工事費用が余分にかかる

再建築不可の物件は基本的に築古です。ある程度のリフォームが必要になります。

メンテナンスが多くなるため、物件の維持費も高くなりがちです。

また、接道に問題があり、工事がスムーズに進みづらく余計な費用がかさみます。

近隣住民に迷惑をかけてしまうことも多いため、うまくコミュニケーションをとる必要があります。

更地にしても、駐車場や資材置場などの土地活用を考えにくい

基本的に再建築不可の物件は接道条件が悪いため、解体後の土地活用を考えても利便性が悪いです。

家庭菜園スペース、駐輪場、トランクルーム、太陽光発電用地、ドッグランなどの活用法もありますが、この土地にはこれが有効だ!と思い当たるものがなければ厳しいでしょう。

隣の土地は安く売ってくれないor高く買ってくれない

隣地のオーナーは自分しか買い手または売り手がいないことがわかります。

そのため、交渉などでは強気に出るでしょう。

交渉にも時間や労力を使い、損をする可能性が高いです。

「再建築不可」の記載がない場合も

「再建築不可」の記載がないからといって、「再建築可能」であるとも限りません。

「市街化調整区域」「借地権」などの記載は必ずありますが、「再建築不可」の表示については、業者ごとのルールで記載されていなかったりします。

建築基準法は基本的に幅員4メートル以上の公道または私道に間口2メートル以上接することを再建築の条件としています。

「再建築不可」の記載がなくても、再建築可能であるかは疑うようにしましょう。

43条但書、建築審査会

わかりにくい表記として「43条但書」、「建築審査会」などがあります。

物件の資料には、「43条但書道路のため、再建築時には建築審査会の許可を受ける必要があります」などと記載されています。

この表記の意味は「基本的には再建築不可だけど役所に許可をもらったら再建築できますよ」という意味です。

「再建築不可」は売る側としてはできるだけしたくない表記です。

そのため、少しでも再建築の可能性が残されているならば再建築できることをアピールをしたいわけです。

「43条但書」物件は好立地で高利回りな物件が多く客寄せに使われることが多々あります。

しkし、条件を整えると「再建築可能」な物件になるのであれば不動産業者が条件を整えて「再建築可能」な土地にした後に、高額で転売しています。

そうしないのは、そのためのコストや手間を考えると実行できないほどハードルが高いからです。

プロである業者があきらめた物件ですので、「43条但書」物件は初心者は避けたほうが無難です。

違反建築の物件

建ぺい率や容積率オーバーの物件です。

入居者の安全が担保できないことや、売却が難しいことからリスクが大きくなります。

詳しくはこちらの記事に書いています▼

注意が必要なエリア

付近の大学や工場に入居者を依存している物件を「依存物件」といったりもします。

「近所に大学があるから」「大きな工場があるから従業員があるから」入居者は見込めるといって、安易に購入するのは危険です。

増えすぎた「大学」は、今後淘汰される可能性がある

少子高齢化を背景として、増えすぎた大学が淘汰される可能性があります・

約4割の私立大学で定員割れとなる中、とくに地方の私立大学ではこの傾向が顕著です。

地方の私立大学付近の物件を検討する場合は、大学が閉鎖・移転になってもほかの需要で補完することができるか考えておく必要があります。

補完できない完全な依存物件の場合は、投資対象外としましょう。

大企業でも安心できない「企業城下町」

特定の企業や工業団地に依存している物件についても、大学と同じように考えなくてはいけません。

日本を代表する大手メーカーでさえ、経営が傾く時代です。

「有名企業だから大丈夫だろう」ではなく、会社がなくなってもほかの需要が見込めるかという視点で判断しましょう。

温泉街はいま以上の需要が見込めない

ポータルサイトなどで、温泉街にある収益物件が高利回りで紹介されていたりします。

温泉街にある物件は、その温泉街で働くひとたち以外の需要は見込めません。

居住用ではなく民泊などのほうがまだ需要はあるでしょう。

民泊など、王道でない不動産投資はこちらの記事でも解説しています。▼

また、温泉街では付近に管理してくれる不動産会社もないことが多いため、経営はいっそう困難です。

田畑が多いエリアも要注意

子どもたちが独立してサラリーマンになったために後継者のいない農家などが、農地を宅地に変更してアパートを建てることがあります。

すると、そのエリアの賃貸物件が供給過多に陥りやすくなり、稼働率が下がってしまうこともあります。

レオパレス21や業界第一位の大東建託などのアパート建築およびサブリース請負業者は、そういった農地を持っている地主をターゲットに営業しています。

そこで投資物件を購入する場合は、その物件の周辺に宅地転用が可能な農地がどれくらいあるかを把握しておく必要があります。

補足:投資家の出口物件はうまみが少ない

不動産投資家は色々なテクニックを使って一番高い価格で売ろうとします。

不動産で儲ける鉄則は、「素人から買って、素人に売る」です。

投資家の出口物件には次の特徴があります。

  • 最近外壁塗装がされている
  • 購入後5年以内に売りに出されている
  • 新築〜築5年以内の築浅物件
  • 家賃が相場よりもかなり高く設定されている

購入後に手間はかかりませんが、投資家の利益が上乗せされているため、うまみは少なくなってしまいます。

まとめ:必要なのは問題解決能力

この記事では、不動産投資初心者が辞めておくべき難あり物件やエリアについてを紹介しました。

解説したもの以外にも市街化調整区域増築部分未登記など、格安で購入できる物件にはさまざまな種類があります。

いずれも、普通の物件以上に問題解決能力が必要になります。

自信がある人はいいですが、まだ自信がない人は避けておくのが無難です!

タイトルとURLをコピーしました