【賃貸経営の基本】入居者募集の方法

物件を購入してリフォームが済んだら、いよいよ入居者募集(客付け)です。

この記事では入居者募集の方法を紹介します。

入居者募集に関わる会社

入居者募集に関わる会社は「賃貸仲介会社」や「管理会社」です。

賃貸仲介会社(客付け会社)

賃貸仲介会社は空室時に入居者を募集する会社で、「客付け会社」とも呼ばれています。

ウェブに掲載したり、お客さんの現地案内をしてくれます。

入居者が決まると、手数料としてオーナーから家賃1か月分を受け取るのが通例ですが、地域によって慣習が異なります。

特に客付けに強い会社は入居希望者へのアクセスを確保するため、駅前や繁華街などに路面店を構えていることが多いです。

  • ミニミニ
  • エイブル
  • アパマンショップ

などの大手業者もあれば、地元の小さな不動産会社が行っていることもあります。

賃貸管理会社

賃貸管理会社は入居者管理を行う会社です。

具体的に「管理」とは、

  • 入居者の家賃回収
  • エアコンや水道の故障などのクレーム対応修理の手配
  • 清掃の代行
  • 電気・水道代の支払い代行

など、日々の管理業務のことです。

「管理」をメインにしている会社は、「客付け」は他の会社(賃貸仲介会社)にお願いすることも多いです。

自主管理という選択肢も

戸建てや区分マンションなどであれば、最初は管理会社にお願いせず「自主管理」することもオススメです。

しっかりとした物件では、大家に連絡がくることはほとんどありません。

また、管理会社を経由せずに契約できる家賃保証会社を利用すれば、家賃の振り込みも自動化できます。

自主管理でよくあるトラブルについてはこちらの記事でも解説しています。▼

入居者募集の流れ

入居者募集の一般的な流れは、大家から委託を受けた管理会社客付け会社に情報を流し、空室を募集します。

管理会社には

  • 客付け会社に全て空室募集を依頼する
  • 自社のみで空室募集をする
  • 自社と客付け会社で空室を募集する

という3つのパターンがあります。

ざっくりと図に表すと以下のようになります。

いずれにせよ管理業務を委託する場合は管理会社が重要になります。

管理会社の選び方はこちらの記事で解説しています。▼

賃貸仲介会社との契約方法

賃貸仲介会社との契約は「専任媒介契約」と「一般媒介契約」があります。

一つの不動産会社に限定して依頼している場合は基本的に「専任媒介」で、複数の不動産会社に依頼している場合は「一般媒介」となります。

媒介契約の違いによる仲介手数料の差はありません。

専任媒介契約

専任媒介契約では、入居者の募集を1社の不動産業者に依頼します。

他社には委託できませんが、オーナーが自分で入居者を見つけることは可能です。

専任媒介契約のメリットは、一対一のパートナーなので、入居契約に結び付けるための活動を積極的に行ってもらえることです。

また、入居者が決まらない場合は対策を提案してもらえますし、1社のみやり取りすればよいので、オーナーの負担は少ないです。

デメリットは、入居者募集があまりうまくいかない場合でも、契約期間中は他の不動産会社に変更できないことです。

ライバルが少なく、差別化できている物件であれば専属媒介契約がオススメです。

賃貸経営にあまり慣れておらず、物件力を向上させるために何をしていいか分からない人も専任媒介の方が向いています。

一般媒介契約

一般媒介契約では、複数の不動産業者に客付けを依頼することができます。

オーナーが自分で入居者を見つけ、契約することも可能です。

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社に依頼するため、入居者募集の窓口が広くなることです。

デメリットは、複数の不動産会社が同時多発的に入居者を案内するため、順位の保全等にトラブルが発生しやすく、入居者募集の管理が煩雑になることです。

どこか一社が責任をもって募集してくれるというわけではないので、なかなか入居者が決まらない場合には大家自身が対策を立てて、状況を改善していく必要があります。

入居者募集に慣れている人や、たくさんの不動産会社とやり取りに時間を割ける人でないと難しいです。

管理を委託している場合

不動産会社に管理業務を委託している場合は、その不動産会社と「専任媒介契約」を結んでいるのが一般的です。

その場合は、入居者との賃貸借契約時には必ずその不動産会社が「元付け」と呼ばれるオーナー側の仲介会社になります。

大家からすれば良くも悪くも「おまかせ状態」になります。

SUUMOなどのポータルサイトなどで募集するのか、どこの客付け会社に客付けを依頼するのかなど、入居者募集の方法はしっかりと確認しておきましょう。

自主管理する場合

管理を委託しておらず自主管理する場合は、賃貸仲介だけを「客付け業者」に依頼することになります。

エイブルやミニミニ、アパマンショップなど有名な客付け業者もありますが、来店したお客にだけしか物件を公開しないこともあります。

私の「客付け業者」を選ぶ条件はSUUMOに物件を載せてくれることです。

まずは物件がある地域でSUUMOで物件を検索します。

物件情報の下には客付け会社が掲載されているので、どこに店舗を構える不動産会社なのかをチェックしていきます。

物件のある地域の不動産会社で、自分でもアクセスしやすい業者を選びました。

(契約のときに鍵を渡しに行ったのと、入居者との賃貸契約書を受け取りに2回訪問しました。)

入居付けには優先順位がある

管理会社は次の順番で優先的に入居者を決めていきます。

  1. 自社保有物件
  2. 親会社が建設した物件・サブリース物件
  3. 管理物件
  4. 他社・大家直接物件

まず、自社保有の物件を最優先するのは当然です。

親会社が建設した物件を持っている子会社の賃貸仲介業者も、親会社の建設物件の扱いが優先されます。

そのため、自社保有物件や建設会社を親会社にを持たない管理会社を選ぶようにしましょう。

サブリース物件は大家への支払額が決まっているため優先順位は上がりますが、家賃が高すぎて案内しても決まらない「お荷物物件」となっている場合もあります。

残りは管理物件と他社・大家の直接物件ですが、大家の協力次第で優先順位が変わります。

まとめ

入居者募集の方法はさまざまですが、大切なことは自分がきちんと把握できていることです。

「なんだかよくわからない」という場合は、素直に管理会社や賃貸仲介会社の人に教えてもらいましょう。

あまりイメージがわかないという人はこちらの体験談も参考にしてください。▼

読んで頂きありがとうございました。

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