【必要書類や注意点】不動産投資のローンの審査から金消契約までの流れ

不動産投資でローンの利用を考えている人へ。

この記事ではローン申し込みの手順を解説します。

物件の契約前の事前審査

ローンの申し込みは売買契約のあとに行います。

しかし、ローンの審査が通らない場合もあるため、契約前に事前審査を受けておきます。

金融機関を開拓しておこう

ローンは、不動産会社提携の金融機関に依頼する場合もありますが、金融機関によって金利や条件が大きく変わります。

そのため、あらかじめ金融機関を訪問して比較検討をしておきましょう。

物件の買付申し込みをしていなくても、金融機関に融資の相談に行くことは可能です。

金融機関については以下の記事で解説しています▼

また、金融機関を開拓する方法も以下の記事で解説しています▼

事前審査に必要な書類

金融機関によっても違いますが、一般的には以下のような書類を揃えます。

  1. 本人確認書類
  2. 実印
  3. サラリーマンであれば源泉徴収票(直近3年分)コピー
  4. 自営業者なら確定申告書(直近3年分)コピー
  5. 預貯金残高確認書類(※)コピー
  6. 株式、保険解約返戻金等の金融資産確認書類
  7. 購入予定物件情報(登記簿謄本、公図、固定資産評価額がわかるもの)→不動産屋にて準備

預貯金残高確認書類(※)は、通帳の表紙、1ページ目、残高記載ページ、6か月の取引履歴記載ページなどです。

ネットバンクやネット株式口座は、口座番号や残高がわかる画面ショットを持参します。

また、すでに保有している自宅や投資不動産があれば以下の書類も必要です。

  • 所有不動産確認書類(権利証・登記簿謄本)
  • 所有不動産の固定資産税・都市計画税明細書
  • 既存ローンの返済予定表
  • 賃料収入確認書類コピー

物件以外の自分の情報についてはあらかじめファイルに入れてまとめておきましょう。

事前審査の結果は契約までに知っておきたいところなので、結果を早く知りたいことを担当者に伝えておきます。

審査の結果がわかるまでの期間は、最短当日〜1週間ほどです。

本審査・融資の内定

事前審査が無事に通り、購入する物件の売買契約を済ませたら、次は本審査です。

本審査の必要書類

本審査申込に必要なものは一般的には以下の通りです。

  1. 印鑑証明書
  2. 住民票
  3. 納税証明書
  4. 住民税課税証明書or納税証明書or所得証明書
  5. 健康診断書
  6. 実印
  7. 本人確認書類

また、これ以外に所有不動産の固定資産税納税証明書が必要になることもあります。

書類の準備は平日も使う

平日に役所に出向いて取得しなければならないものもあります。

あらかじめ把握して効率よく動くようにしましょう。

役所で必要になるものについてはこちらの記事でも解説しています▼

審査にかかる時間は金融機関や担当者による

事前審査や本審査にかかる時間は金融機関や担当者によっても異なります。

ノンバンクの審査はスピーディで、メガバンクは時間がかかることが多いようです。

頼りないと思う担当者であれば、支店長に同席をお願いするのもいいでしょう。

審査の結果が分かるまでの期間は、3日〜3週間ほどです。

契約手続き(金消契約)

融資の承認が得られたら、金融機関との間で「金銭消費貸借契約(金消契約)」を結びます。

平たく言うと、銀行からお金を借りるための契約です。

金消契約が行われる日時は、事前承認が降りてすぐに決定します。

金融機関の営業日である平日の昼間に行われます。

買主と金融機関の担当者、それから仲介業者も同席することが多いです。

銀行と契約というと、緊張するかもしれませんが、基本的には話を聞いて理解して、署名捺印を行う場です。

金消契約に必要なもの

金消契約に必要なものは以下の通りです。

  1. 口座振替依頼書→金融機関で記入
  2. 申し込むローン引き落とし口座の通帳と印鑑
  3. 実印
  4. 本人確認書類(身分証)
  5. 収入印紙(金消契約用)

1と2は金融機関によっては本審査のときに提出することもあります。

今までに取引のない金融機関であれば、口座を開設します。

繰り上げ返済の手数料を確認

金消契約、すなわちローンの内容については担当者が粛々と説明してくれます。

不明な点があれば、都度質問をして理解するようにします。

特に重要なのは、金利変動時に銀行の返済がどうなるのかと、繰り上げ返済にかかる手数料などです。

ローンの説明が滞りなく進めば2〜3時間で金融機関との金消契約が完了します。

金消契約の後、数営業日後には決済を行うことができます。

無事に金消契約が済んだことを売主側に不動産業者経由で伝えておきましょう。

融資の実行と決済 〜物件代金の支払い〜

決済は、金融機関から借りたお金を売主に支払う日です。

決済に参加するのは、売主・買主・仲介業者・司法書士がいるのがスタンダードです。

場所は金融機関で行いますが、不動産会社の事務所や買主の自宅で行うケースもたまにあります。

一般的には金消契約から決済までは1週間から10日以内が目安です。

金融機関から買主の口座に入金されて(融資の実行)、そこからすぐに売主に入金(決済)します。

決済と同時に物件の鍵の引き渡しが行われます。

必要なものは少なく、以下の通りです。

  • 実印
  • 本人確認書類
  • 諸費用

諸費用の内訳は

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 火災保険
  • 銀行の手数料(融資額から引かれる)

などです。

口座に入れておくか現金で持参するかなど、あらかじめ仲介業者に確認しておきましょう。

不動産を登記するのは、当日15時までと決まっています。

それが間に合うように決済は午前中に行われます。

金利は月ごとに変わるため、金消契約と決済日が月をまたがることはありません。

また、中古物件であれば契約・融資承認・金消契約・決済はセットになっています。

しかし、新築でまだ更地の物件で契約した場合、融資の承認が出ても物件完成が半年後ということであれば、金消契約もまた半年後になります。

まとめ

この記事では

  1. 物件の売買契約前の事前審査
  2. 本審査・融資の内定
  3. 契約手続き(金消契約)・抵当権設定
  4. 融資の実行と決済

について解説しました。

ローン契約に関してはわからないことがあれば不動産業者に都度確認するようにしましょう。

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