気になる物件が見つかったとき、どんな流れで物件を購入できるのか、わからないことも多いと思います。
現金で物件を購入する場合は以下のような流れになります。
- 物件見学
- 買付申し込み（値段交渉はココ）
- 契約：手付金を払う
- 決済：残代金を払う
ローンを組んで物件を購入する場合は以下のような流れです。
- 物件見学
- 買付申し込み
- ローンの事前審査
- 契約：手付金を払う
- ローンの本審査
- 融資の内定・金消契約
- 決済：融資の実行、残代金を払う
（2と3は前後することも)
この記事では、不動産を購入する場合の流れを詳しく解説します！
物件を探す
人に頼らず、自分で物件を探します。
半年くらいは毎日検索サイトで物件をチェックし、相場観を養いましょう。
検索サイトなど詳しい物件の探し方はこちらの記事で紹介しています▼
物件を見学する
気になる物件があれば、不動産会社に連絡し資料を取り寄せるor 見学の予約をします。
買付証明書（購入申込書）を記入する
物件を購入したい意思が固まれば、仲介業者に出向いて買付（かいつけ）照明書を記入します。
買付証明書とは、「物件を〇〇円で購入したいです」という意思表示を行う書類です。
指値（さしね）＝値下げ交渉をする
物件の値下げ交渉は、このタイミングです。
買付証明書に購入したい金額を記入します。
購入したい金額を指定することを「指値（さしね）」と言います。
指値交渉が成立する減額幅の目安は、一般的に10%程度と言われています。
- 売り出してからかなり時間がたっている
- 相続など売主に売り急ぐ事情がある場合
などは、大幅な指値交渉も通りやすいでしょう。
ちなみに、大幅な指値をすることを「鬼の指値」と言ったりもします。
買付証明書の書き方はこちらの記事で解説しています▼
認印も忘れずに！
買付証明書を記入する際、認印が必要になります。忘れずに持参しましょう。
（私は認印を忘れて近くの100均に走りました…。）
購入資金計画表をチェックする
買付証明書を書いた後、仲介業者が購入資金計画書を作成します。
購入資金計画書とは、物件の価格に
- 仲介手数料
- 固定資産税
- 登記費用
- 収入印紙代
- 火災保険料
などの諸費用を含めた購入費用の詳細が書かれた書類です。
仲介手数料について
仲介手数料は、400万円超の物件の場合、上限は売買価格×3％＋6万円＋消費税となっています。
仲介手数料の値切りは、交渉できなくはないのですが、しないほうがいいです。
仲介手数料を値引きすること自体は違法ではないのですが、不動産会社の利益がその分減るため、担当者の心象を悪くしてしまいます。
今後も付き合っていくことを考えると、仲介手数料の値引きはしないほうが賢明です。
司法書士、火災保険は自分で選ぶと伝える
司法書士代や火災保険代なども記入されていますが、中間マージンが上乗せされている可能性が高いため、自分で探すことを伝えましょう。
買付が通れば、2週間以内に契約
仲介業者が売主に連絡し、売主から価格交渉のOKが出れば、だいたい2週間以内に予定を擦り合わせて契約の日を設定します。
ローンを利用して物件を購入する際は、金融機関に事前審査を申し込みます。
ローン審査の基礎知識はこちらの記事で解説しています▼
契約は、売主側の仲介業者の店舗へ出向きします。
重要事項説明後、売主と合流し契約書の読み合わせ
この説明がかなり長丁場。1〜2時間ほど。
大切な話ですが、内容が盛りだくさんで集中力が切れそうになりますが、頑張りましょう！
問題がなければ、
- 重要事項説明書、契約書に記名押印
- 引き渡しに関する書類に記名押印
をします。ここは認印でOKです。
重要事項説明書で理解しておくポイントは以下の記事で解説しています▼
手付金を売主に払う
手付金は物件価格の1割程度でキリのいい金額になることが多いようです。
この手付金は現金で用意します。←振込の場合は確認するのに時間が必要となるため。
契約の際の持ち物まとめ
- 認印
- 身分確認ができる物（運転免許書等）
- 手付金←現金で
- 契約書に貼付する収入印紙（不動産屋が用意する場合もある）
私は張り切って郵便局で収入印紙を買って持っていったのですが、仲介業者も準備していました。
結局、私が購入したものを使ってもらいましたが、きちんと確認するようにしましょう。
契約後〜決済までの日にすること
契約から決済までのあいだはバタバタして忙しいです。
ローンを利用する場合：金消契約（金銭消費貸借契約）
融資を活用する場合は、契約から決済までのあいだに、金融機関と金消契約（きんしょうけいやく）を行います。
金消契約とは、銀行からローンを受ける際に銀行と結ぶ契約のことです。
融資の申込や必要書類などはこちらの記事にまとめています▼
実印を持っていない場合は購入しておき、役所で印鑑登録を済ませておきます。
決済の日を決める
契約から2か月以内の平日の午前中に設定します。
なぜ平日の午前中なのかというと、
- 銀行の窓口が開いている
- 何かトラブルがあったとき、午後に対応できる
- 司法書士が登記の書類を昼から登記所に持ち込める
などの理由です。本業との予定を調整し、早めに決めて仲介業者に日程を伝えましょう。
司法書士を探す
決済の日を決めたら、その日に対応できる司法書士を探します。
いくつかの司法書士をピックアップして、電話で費用を相見積もりしましょう。
こちらの記事も参考にして下さい▼
火災保険・地震保険に入る
決済の日から万が一のことがあったときに保険が下りるように、保険会社を調べましょう。
ネットで比較検討し、書類を取り寄せて申し込みを済ませておきましょう。
損害保険料は経費に計上することができます。
不動産投資の保険についてはこちらの記事で解説しています▼
振込上限額をあげる
現金振込で決済をする場合、銀行の振込上限額を解除しておく必要があります。
直前に焦らないようにしましょう。
リフォームの見積もり
決済が終わってなくても、鍵を借りてリフォームの見積もりには行けます。
決済が終わったらすぐにリフォームに入れるように、相見積もりをとってリフォームの予定をたてておきましょう。
リフォームを安くする「分離発注」については以下の記事で解説しています▼
銀行口座開設
現金で不動産を購入する場合は、ネット銀行などで不動産投資用口座をつくっておきましょう。
管理費などの支払い、家賃の振り込みはこの口座に設定します。
普段使いの口座と一緒にすると、お金の流れが把握しにくくなるためです。
決済について
平日の午前中に、司法書士、仲介業者、売主と買主が集まります。
融資を受ける場合は金融業者も加わります。
決済自体は拍子抜けするほどサッと終わります。
決済の場所
融資を受ける場合は、その金融機関で行います。
融資を利用しない場合(現金で購入する場合)は、金融機関の部屋を借りることはできないため、銀行に近い仲介業者の店舗や、貸スペースなどで行うこともあります。
その場合、書類の確認後、一同で金融機関まで徒歩で移動することになります。
決済の日の流れ
司法書士による本人確認と書類の確認
司法書士に買主本人であることを提示します。運転免許証などの「写真付き身分証明書」を準備しておきましょう。
その後、所有権移転登記の必要書類を確認し署名押印します。このときは一般的に実印が必要です。
残代金の支払
金融機関以外で書類の確認を行った場合は、ここから金融機関へ移動します。
固定資産税・区分マンションなら管理費等の精算金（引き渡し日で計算した額）も支払います。
振込の場合、銀行窓口で行う際に銀行印が必要となります。
(私は銀行印を忘れて、ネットで振込ました…。なんとかなって良かった！)
物件の引渡し→鍵や必要書類をもらう
振り込みの完了を確認したら、物件の引き渡しです。
鍵や領収書を受け取ります。
司法書士と仲介業者へ手数料を支払う
司法書士代と仲介業者への仲介手数料は、現金で手渡しするか、振込するかを確認しておきます。
振込手数料がかかるため、現金で手渡すことも多いようです。
現金で持って行く場合、お釣りがないように準備して封筒に金額などを記入しておきます。
決済日の持ち物まとめ
- 免許証などの写真付き身分証明書
- 住民票
- 実印とその印鑑証明書
- 銀行印(振込の場合必要になるかも)
- 一応、認印
- 司法書士代(現金の場合)
- 仲介手数料(現金の場合)
まとめ：わからないことは必ず仲介業者に確認しておく！！
初めての不動産投資では、わからないことばかりではありますが、契約日や決済日当日になって慌てることのないように準備をしておくことが大切です。
今回の記事の内容だけを鵜呑みにするのではなく、気になることがあれば必ず仲介業者に相談しておきましょう。
購入が完了してからの流れは、こちらの記事を参考にして下さい▼
また、物件購入にどれくらいの期間が必要だったかは、こちらの記事を参考にして下さい▼
コメント