【不動産投資の融資】ローン審査の基礎知識と必要な費用

ローンを組んで不動産投資を始めたい…と考えている人へ。

この記事ではローン審査の基本的な知識とかかる費用について解説します!

ローンの概要

不動産投資のローンは住宅ローンに比べて金利が高く、審査の条件が厳しくなります。

また、ローン返済によって毎月赤字にならないように、きっちりと収支計算をする必要があります。

基本的には、不動産物件を紹介してもらう不動産会社がローン会社と提携していることが多いです。

ローンが通りやすかったり、金利が優遇されたりする場合もあるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

また、自分で金融機関を訪問して融資をお願いすることもできます。

ローンの種類

不動産を買うときに利用できるローンは「住宅ローン」「アパートローン」「プロパーローン」の3つです。

基本的に、初心者が金融機関で投資用物件を買うときは「アパートローン」を利用します。

住宅ローン

「住宅ローン」は自分が住むためのマンションや戸建てを購入するときに利用するローンです。

用途が本人の居住に限定されるため、金利は低水準になっています。

住宅ローンを使って賃貸用の戸建てやアパートを買うことはできません。

万が一、住宅ローンで購入した家を貸し出す場合は、必ず金融機関に相談・報告する必要があります。

こっそりと賃貸に出すと規定に反しますが、転勤などやむを得ない事情で銀行へ報告してから貸し出すことは認められています。

アパートローン

審査が早く借りやすいです。

アパートやマンションなど賃貸用不動産の建築・購入等を対象とするパッケージの金融商品です。

特徴は次のような点です。

  • 物件評価が定型化されている
  • 融資対象エリアが明確になっている
  • 資金用途が限定されている
  • 住宅ローンよりも融資審査が厳しい

パッケージ化されているため、審査スピードが速いのが特徴ですが、金利は割高に設定されることが多くなります。

プロパーローン

プロパーローン」は俗称で、「事業性融資」と呼ばれます。

不動産投資にかぎらず、設備投資や運転資金など、多種多様な一般事業のための融資です。

融資審査が定型化されていないため、審査期間が長くなります。

プロパーローンは審査過程が見えにくいため、とっつきにくい印象があります。

しかし、投資規模を拡大させるなら、早い段階から融資枠の大きいプロパーローンにチャレンジすることがオススメです。

  アパートローン プロパーローン
対象 個人 事業者・法人
特徴 レディメイド型 オーダーメイド型
金利・融資期間 決まっている 財務内容・交渉次第
審査期間 短い 長い
融資限度額 低い 高い

ローン審査と融資の本音

ローン審査について基本的なことを紹介します。

ローンの審査は断られてもあきらめない

A銀行で断られてもB信金では融資が通ることもあります。

それぞれの銀行や担当者、支店によっても考え方が違うので、1行に断られたからといってあきらめる必要はありません。

複数行への融資同時申し込みが基本です。

金融機関の種類と特徴についてはこちらの記事で解説しています。▼

ローンの審査は人物も評価される

融資が通るかどうかは、不動産物件そのものの評価によりますが、申し込む人の評価も大切です。

申し込む人や連帯保証人の属性(勤め先など)、資産状況もチェックされます。

「保有資格」なども確認され、特に不動産に関する資格(宅建士など)を持っていると有利となる可能性もあります。

また、資産は価格が大きく変動する株などの有価証券で持っているよりも、定期預金などで持っているほうが評価は高くなります。

銀行員が融資をしやすい属性の順位は以下の通りになっています。

  1. 資産家・地主・富裕層
  2. 公務員
  3. 医師、弁護士、税理士など
  4. 東証一部上場の会社員
  5. 上場企業の会社員
  6. 中小企業の会社員
  7. 自営業者

ただ、自営業者についてはケース・バイ・ケースです。

創業間もない自営業者が融資を受けるのは難しいかもしれませんが、長年堅調な経営を続けて十分な利益を出しているなら可能性はあります。

ローンの金利は交渉できる

金利は交渉すると条件次第で下がることもあります。

基本的には長期プライムレートに連動した変動金利になりますが、当初は固定金利にできないかなど、できる限り交渉をしてみましょう。

初心者にオススメは近所の小規模店舗

信金などの小規模店舗のほうが親身に対応してもらえます。

(いきなりメガバンクの大きな支店に行くと塩対応をされて傷ついてしまうかも)

案件自体が少ないので、支店の融資目標のために必死に取り組んでくれる可能性があります。

金融機関の訪問方法はこちらの記事で解説しています▼

不動産市況と融資の関係は反比例

不動産市況と融資の関係は反比例します。

2008年に起きたリーマンショックによって、不動産市場は大きく落ち込みました。

不動産価格も下落したため個人投資家にとっては安く買える大チャンスでした。

しかし、ローンを利用して買おうとしても、銀行は回収できないリスクを回避するために融資を引き締めました。

  • 物件が安くなるとローンは借りにくい
  • 物件が高くなるとローンは借りやすい

つまり、いつの時代も不動産が買いやすいということはありません。

買うタイミングとして適切なのは、知識を身に着けて、平均点をとれる物件を見つけたときです。

100点満点の物件はありません。

70〜80点だと思える物件を買うことができれば大成功だと思います。

ローン契約で必要となる費用

ローン契約で必要となる費用としては以下のものがあります。

  1. 印紙代
  2. 融資事務手数料
  3. 抵当権設定登記費用と手数料
  4. ローン保証料
  5. 団体信用生命保険料

1.印紙代

印紙税とは、一定額以上の契約書や領収書といった一定の文書にかかる税金です。

不動産購入やローンの契約書、領収書には、その記載金額などに応じて印紙税がかかります。

税額はその文書に記載された金額によって異なります。

記載金額が10万円を超える不動産売買契約書、100万円を超える工事請負契約書では、以下のような軽減税率が適用されます。

記載金額 不動産売買契約書 工事請負契約書 金銭消費賃借契約書
(ローン借用書)
100万円超200万円以下 1,000円 200円 2,000円
200万円超300万円以下 500円
300万円超500万円以下 1,000円
500万円超1000万円以下 5,000円 5,000円 1万円
1000万円超5000万円以下 1万円 1万円 2万円

(注記:令和3年8月1日の法令・通達等に基づいて作成しています。)

通常は、金額分の収入印紙を文書に貼り付けることで納付します。

収入印紙は郵便局などで購入できます。

金消契約と決済の際にそれぞれ誰が準備しておくかを確認しておきましょう。

(私の場合、確認せずに買っておくと仲介業者の方も準備していました・・・。)

2.融資事務手数料

融資事務手数料は、融資を受ける金融機関に支払う事務手続きの手数料です。

金融機関によっては不要な場合もあります。

ローンの事務手数料は金融機関ごとに違いますが、表のように2パターンがあります。

融資事務手数料のパターン
ローンの金額にかかわらず一律 4万円+消費税
ローンの金額によって変わる

借入金額の2.2%+消費税

 仲介手数料登記費用のような諸経費まで含めて融資額を考えてくれる金融機関もありますが、ローン事務手数料に関しては自己資金で準備する必要があります。

3.抵当権設定費用

抵当権を設定すると、万が一ローンが支払えなくなったときに、お金の代わりに不動産が没収されます。

抵当権設定登記費用のほか、司法書士にお願いする手数料も必要になります。

司法書士は仲介業者が紹介してくれますが、手数料が上乗せされていることがあるため、私は自分で近所の司法書士にお願いしています。▼

4.ローン保証料

ローン保証料は返済不可能となった場合に備え、連帯保証人の代わりに保証会社に保証を依頼するための費用です。

ローン実行時に一括払いしたり、金利に上乗せして保証相当額を支払っていく方法があります。

5.団体信用生命保険料

団体信用生命保険(団信)とは、万が一契約者が死亡したり高度障害になった際に、ローンの支払いが免除になる保険のことです。

保険料は一般的には金利に上乗せされて支払うことになります。

団信に加入する際には持病の有無、既往歴など健康状態を確認されます。

まとめ

この記事では、ローン審査の基本や必要な費用について解説しました。

ローン審査の流れを知りたい人はこちらの記事で詳しく解説しています▼

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