「不動産投資は追いかけっこ」です。
追いかけっこで勝者となるのは、最後まで逃げ切れた人です。
逃げるのは不動産投資を始めた人、鬼は投資した人を捕まえようとするマイナスの事象です。
この記事では、逃げ切るための4つのスキルを解説します。
不動産投資を知るスキル
不動産投資を知るスキルは「学びの姿勢」と「分析・評価」です。
学びの姿勢
このブログを読んでいる人であれば、学ぶ姿勢は十分に満たしています。
いつも本当にありがとうございます。（アクセスが励みになります。）
分析と評価
次に必要になるのは、学んだものに対する分析と評価です。
このブログも含め、本やネットの内容をそのまま信じるのは危険です。
著者の経験や考察は、その人自身は正しいと思って書いていますが、読む人にとって正しいかはわかりません。
投資の世界で100％正解と言い切れることはないのです。
もし、これが正しいと言い切る本やセミナーがあったら、それは最初から疑うべきです。
学ぶ姿勢は大切ですが、それはどんな経験に基づいているのか、利益誘導などの意図がないのかなど、分析・評価する力が必要です。
物件探しに必要なスキル
物件の情報収集で必要となるスキルは「忍耐力」と「対外折衝能力」です。
忍耐力
ネットで物件検索を始めたとしても、箸にも棒にもかからないような「ダメ物件」ばかりが目に付きます。
希望の条件に沿った物件がすぐに見つかることはありえません。
定期的に辛抱強くチェックを続けるだけの忍耐力が必要になります。
情報収集は大変なので、ここで挫折する人も多いかもしれません。
また、この大変さを見越して「このサークルや勉強会で物件情報を提供します」と宣伝して高額な入会金や会費を支払わせる人たちもいます。
しかし、仲介会社がそのようなサークルに優良物件の情報を提供するかはいささか疑問です。
忍耐力がない人（面倒だからその分をお金で解決しようと考える人）は、不動産投資には適していません。
対外折衝能力
よさそうな物件を見つけたら仲介業者に問い合わせを入れ、さらに詳しい情報を入手します。
仲介業者さんの個性を見て、適度な距離を保ちつつ必要な情報を引き出していくだけの対外折衝能力が求められます。
そうやって得た情報を細かく確認し、さらに周辺情報を集めて、投資する価値がある物件かどうかを見極めます。
いくつもの物件を具体的に詳細にチェックしていくことで、物件を見る力がついていきます。
資金調達に必要なスキル
忍耐強く物件を探し、運命の物件にたどり着いたとしても、購入する資金が調達できなければ不動産投資はできません。
そこで必要となるのは「誠実さ」と「資金管理能力」です。
誠実さ
2017年までは、一部の仲介業者やコンサルタントが金融機関向けに投資家の通帳を偽装し、預金残高を大きく見せて融資を引き出すなどという詐欺的な行為がありました。
金融機関では再発防止のためにエビデンス確認の厳格化などの対策が始まりました。
投資家の中には、自己資金額の重みを認識しないまま「融資が通りさえすればいい」と考える人もいます。
しかし、自己資金の割合が少なければ、金融機関の貸し倒れリスクは大きくなります。
金融機関はそのリスクを引き受けて投資家に融資するため、投資家は誠意と誠実さを持って向き合うことが必要です。
資金管理能力
物件を順調に買い進めて、キャッシュフローが給与を上回ったりすると、「自分は不動産投資で成功した」と舞い上がって散財を始める人もいます。
しかし、そのキャッシュフローの後ろには大きな借金があることを忘れてはいけません。
どんな状況になっても債務不履行にはならないと確信が持てるまで、キャシュフローを個人的な消費には使わない意思の強さと資金管理能力が必要です。
経営管理に必要なスキル
賃貸経営に必要となるのは「マネジメント力」と「寛容さ」です。
マネジメント力
賃貸経営は、募集は客付業者、管理は管理会社、リフォームはリフォーム会社にアウトソーシングできます。
しかし、丸投げにするのではなく、事業主として、依頼した業務を適正なコストで運営するためのマネジメント力が必要です。
特に、入居募集がうまくいかず空室が続いたり、修繕費用が割高だったりすると、賃貸業が立ち行かなくります。
そのときは業者にお願いをしたり交渉することも必要です。
しかし、「頑張ります！」と言ってくれても、なかなか入居者が決まらないこともあります。
そのときは自分のために仕事をしてくれるように業者さんが動きやすい環境を整えたり、場合によっては個人的に親密な関係を持つことも必要です。
寛容さ
賃貸経営に協力してくれる業者さんは、自分が報酬を払う立場であったとしても、上下関係はありません。パートナーです。
すべてに完璧を求めるのではなく、多少の失敗には目をつぶり、貸しを作ったくらいに思う寛容さも必要です。
まとめ
不動産投資は、投資するまでは投資家で、入手してからは賃貸経営者となります。
物件選び、融資交渉、賃貸管理など、常に投資家自身の意欲・能力・人間性が試されます。
それが楽しいと感じられる人であれば、不動産投資は楽しみながら資産を増やす可能性を秘めた素晴らしい投資です。
読んで頂きありがとうございました。
