付近の大学や工場に入居者を依存している物件を「依存物件」といったりもします。
「近所に大学があるから」「大きな工場があるから従業員があるから」入居者は見込めるといって、安易に購入するのは危険です。
この記事では、不動産投資で注意すべきエリアを5つ紹介します。
近所に「大学」がある物件
少子高齢化を背景として、増えすぎた大学が淘汰される可能性があります。
約4割の私立大学で定員割れとなる中、とくに地方の私立大学ではこの傾向が顕著です。
地方の私立大学付近の物件を検討する場合は、大学が閉鎖・移転になってもほかの需要で補完することができるか考えておく必要があります。
補完できない完全な依存物件の場合は、投資対象外としましょう。
大企業でも安心できない「企業城下町」
特定の企業や工業団地に依存している物件についても、大学と同じように考えなくてはいけません。
企業城下町は、その企業が好調のときはいいですが、業績が悪化すると入居率にも悪影響が出やすいです。
日本を代表する大手メーカーでさえ、経営が傾く時代です。
工場などは海外にどんどん移転しているのに加えて、不景気で大規模なリストラや工場の閉鎖などがまだまだ行われていくと予想されます。
「有名企業だから大丈夫だろう」ではなく、会社がなくなってもほかの需要が見込めるかという視点で判断しましょう。
「温泉街」はいま以上の需要が見込めない
ポータルサイトなどで、温泉街にある収益物件が高利回りで紹介されていたりします。
温泉街にある物件は、その温泉街で働くひとたち以外の需要は見込めません。
賃貸仲介業者や管理会社なども少なく、運営はかなり困難になるでしょう。
居住用ではなく民泊などのほうがまだ需要はあるでしょう。
民泊など、王道でない不動産投資はこちらの記事でも解説しています。▼
また、温泉街では付近に管理してくれる不動産会社もないことが多いため、経営はいっそう困難です。
「家賃が3万円以下」のエリア
家賃相場が安すぎる場所も、避けた方が無難です。
地方のなかでも、都市部の単身者向けの部屋は家賃の下落が激しいです。
例えば政令指定都市の福岡市や岡山市の街中でも1万円台の部屋があります。
家賃1万5000円だとすると、2年間の入居でもらえる家賃総額は36万円です。
退去したときにエアコンの入れ替えや壁紙などの現状回復、税金などの出費も考慮したら儲けはわずかになってしまいます。
単身者向けの物件は比較的短い期間で人が入れ替わります。
利回りが15%、20％と見込めても、退去の際のリフォーム費用や募集のための広告費が利益を圧迫しすぎてしまいます。
たとえ政令指定都市であっても、家賃3万円以下のエリアは避ける方が無難です。
田畑が多いエリア
子どもたちが独立してサラリーマンになったために後継者のいない農家などが、農地を宅地に変更してアパートを建てることがあります。
すると、そのエリアの賃貸物件が供給過多に陥りやすくなり、稼働率が下がってしまうこともあります。
レオパレス21や業界第一位の大東建託などのアパート建築およびサブリース請負業者は、そういった農地を持っている地主をターゲットに営業しています。
そこで投資物件を購入する場合は、その物件の周辺に宅地転用が可能な農地がどれくらいあるかを把握しておく必要があります。
まとめ
この記事では、不動産投資で注意すべきエリアを紹介しました。
利回りだけに着目せず、将来を予測して物件を購入するようにしましょう。
選んではいけない物件はこちらの記事でも解説しています。▼
読んでいただきありがとうございました。
