こんにちは！不動産投資をしている藤本紗帆です。
いつかは持っている物件を売却しようと考えています。
そのときは「売却益」に対して税金がかかります。
この「売却益」・・・。調べてみると勘違いしやすそうなポイントがあります。
「売った値段」ー「買った値段」＝「売却益」ではありません！
他によくある勘違いは、「譲渡所得＝収入金額ー残債（残りの借金額）」と考えてしまうことです。
これらは完全に誤りです！
この記事では不動産を売ったときの税金について解説します。
不動産売却時の「利益」に税金がかかる
不動産を売って得た「利益」を譲渡所得といい、税金（所得税と住民税）がかかります。
譲渡所得は売却金額そのものではなく、以下のような計算になります。
譲渡所得＝収入金額（売却価格）ー取得費ー譲渡費用 取得費：不動産を買ったときの代金とかかった費用 譲渡費用：不動産の売却にかかった費用
取得費や譲渡費用は、仲介手数料やローン完済手数料といった経費も含めて考えます。
なお、この計算の結果がマイナスになる場合は税金がかかりません。
減価償却で節税しすぎると売却時の税金が増える
不動産投資では減価償却を上手く使うことで、税金を安くすることができます。
しかし、そのぶん売却時に支払う税金がその分増えるだけで、トータルで支払う税金はほとんど変わらないこともあります。
なぜかというと、所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引くためです。
ここが重要です！簡単に解説します。
論点をわかりやすくすために簡略化すると、譲渡所得はざっくりと次のように計算できます。
譲渡所得＝売却価格ー簿価
「簿価」とは、「購入額から減価償却した分（減価償却累計額）を差し引いた金額」です。
売却益から引かれるのは、「簿価」です。
つまり、減価償却するだけ、簿価が減っていくのです。
つまり、1億円の物件を1億円で売っても、簿価が減っているから儲けとみなされるわけです。
節税のために減価償却費を大きくしていると、売却しようと思ったときに簿価が大きく下がってしまいます。
売却益がとんでもなく大きくなってしまった！ということになります。
そのため、売却を想定してる場合は「今、本当に節税すべきか」を考える必要があります。
もちろん、保有し続けるつもりで売却を想定していないのであれば大丈夫です。
不動産の所有期間で税率が倍近く変わる
不動産を売った時の税金は、不動産の所有期間で税金の金額が倍近く変わります。
「5年」がボーダーライン
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら、短期譲渡所得となり税率は39%です。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば、長期譲渡所得となり税率は20%です。
2つの区分は、転売目的による短期の不動産売買を抑えるために設けられたものです。
注・いずれも復興特別所得税が上乗せされ、税率はそれぞれ39.63%、20.315%となります。
たとえば所有期間が5年0か月と5年1か月なら、1か月の違いで税率は倍近くも異なることになります。
ちなみに法人の場合は、5年以内でも以上でも税率は一律33%です。
「5年経過」のカウントは間違えやすい！
所有期間とは、不動産を取得した日（取得日）から売却した日（売却日）までの期間です。
原則として不動産の引き渡しをしたですが、売買契約日を選ぶこともできます。
ただし、その年の1月1日時点で判定されます。
つまり売却が同じ年の1月でも12月でも、1月1日に売却したものとなります。
たとえば、2017年2月に購入した物件は2022年2月に売ると短期譲渡になります。
2023年1月1日に売らなければ長期譲渡とはみなされません。
売却益は他の所得と損益通算できない
売利益に対する税金の計算は、他の所得とは別にして行います。
これを分離課税といって、他の所得と損益通算をすることができません。
つまり、他の事業が赤字でマイナスになっても、税金はかかります。
賢い売り方1：同時に2つの物件を売る
売ると利益の出る物件と損失が出る物件を同じ年に同時に売ることで、利益を相殺することができます。
給与所得などとは損益通算することができませんが、同じ譲渡所得であれば損益通算することができるためです。
損失が出る物件は、そういった売り方をするのがベストです。
賢い売り方2：買い取ってもらった業者から別の物件を買う
業者に物件を買い取ってもらうときに、あえて利益がでない価格で物件を買い取ってもらいます。
その分、利益に相当する額を次の物件の頭金に組み込んでもらいましょう。
次の物件は値引きされた価格で購入できるため、収支も改善します。
特にワンルームマンションのオーナーにとっては大きなメリットになります。
税務署と相談して確定申告しよう
不動産を売って得た利益（譲渡所得）への税金は、確定申告により納めます。
確定申告の税務相談は、だいたい税理士に相談するのが普通です。
ただ、土地の売買に関しては例外的に税務署に相談したほうがいいです。
確定申告期間中に提出した申告書がその場で不備を指摘されるということはありません。
しかし、土地売買は金額が大きくなりがちなため、その場で調べなくても後で細かくチェックされます。
半年くらい経ってから「土地売買の件で・・・」と税務署から問い合わせが来ることもあります。
そういう時、「〇〇税務署の△△さんと相談してつくりました。」ということであれば税務署も納得しやすいわけです。
したがって、後日のための保険として、税務署に相談しながら確定申告をするほうが安心です。
相談する税務署の職員の名前を聞いておきましょう。
申告書類は、売却後に税務署から送られてくるほか、税務署でもらうこともできます。
添付する書類が多岐に渡るため、焦らないように早めに準備をしておきましょう。
まとめ
節税を謳う営業マンは、売却時の税金については絶対言ってきません。
将来的に売却を考えた場合、減価償却費は大きいからいいというわけではないです。
減価償却に関してしっかりと知識をつけて計画を立てることが大切です！
読んで頂きありがとうございました。
