【ひな形あり】買付証明書とは?書き足してアピールしよう!

購入したい不動産を見つけたら、「買付証明書」を記入します。

署名押印した「買付証明書」が不動産会社経由で売主に届いた段階で、申込を入れたことになります。

買付証明書を出したあとにキャンセルをしても、キャンセル料はかかりません。

この記事では、買付証明書の書き方や注意点について解説します!

買付証明書とは

「この物件を〇〇円で購入したいです」と表明することを買付申込といいます。

物件を案内してもらった仲介業者の営業所に出向いて記入することが多いです。

一般的には不動産業者が準備した買付証明書に住所、氏名、購入希望金額、手付金の額を記載します。

人気物件の場合、複数の人からの買付証明書を売主が受け取ることになります。

買付証明書で値引き交渉(指値)

不動産の値引き交渉を指値(さしね)といいます。

指値をいくらでするかはとても迷います。

「その物件がどうしても欲しい場合」と「指値が通ったら買ってもいいかなくらいに思っている物件」とでは変わってきます。

どうしてもこの物件が欲しいという場合は、指値の額はできるかぎり売出し価格に近い金額にすべきです。

一般的には、物件価格の15%程度までの指値なら成約する可能性は高いです。

「売りに出したばかりの物件なのか」「過去に値下げをしたことがあるかどうか」によっても指値の幅が変わってきます。

不動産業者の担当者にさりげなく聞き出しましょう。

指値交渉についてはこちらの記事でも詳しく解説しています▼

買付証明書を出してもキャンセル料はかからない

買付証明書は、キャンセルしても金銭的なペナルティは発生しません。

しかし、不動産会社の心証は悪くなり、その後いい物件を紹介してくれなくなる可能性もあります。

また、契約準備がある程度進んでいる状態で正当な理由もなく契約を拒むと、その損害に対して賠償責任が生じる場合があります。

そのため、安易に買付証明書を出すのはオススメしません

買付証明書を出すなら、指値が通ったら必ず買うという気持ちでいましょう。

ただし、物件の調査をして多額の費用や時間がかかるとわかったときや、すぐ近くにゴミ屋敷があるなど、問題があるとわかったときは、その理由を話して「やめておきます」というのは正当な理由になります。

買付証明書はいつ書くの?

基本的には、不動産業者に物件を案内してもらったあとに、事務所に行って買付を書くことが多いです。

しかし、そうなると買付額は業者のプレッシャーによって高くなってしまうこともあります。

そのため、少し微妙だと思う物件は一度自宅に帰って冷静になってから買付を入れるほうがいいでしょう。

ただ、本当に良い物件は一瞬で売れてしまいます。

不動産会社の案内を待たず、速攻で買い付けを入れたほうがいい物件もあります。

忙しくて不動産業者と時間を合わせられず、仕事帰りに一人で見に行って決断するという場合は、買付証明書のひな形を自分で持っているほうがいいです。

買付証明書のひな形と書き方

買付証明書のひな形は以下のようになっていますが、公式な書類ではないため、規定のフォーマットはありません。

  • 物件の住所
  • 買主の名前
  • 希望価格

など、最低限必要な情報があれば受け付けてもらえます。

不動産会社がひな形を持っているので、基本的には自分で作成する必要はないです。

買付証明書の多くは自由記述欄があり、そこで自分がいかに買える人物であるかをアピールしてもいいでしょう。

認印が必要

今後どうなるかわかりませんが、買付証明書には「認印」が必要であることが多いです。

私はすぐ買付を出したいときに2回も認印を忘れてしまいました・・・。

そのうち1回は100円ショップへ走って買いに行きました。

認印くらいは常に持ち歩くようにしたほうがいいかもしれません。(自戒をこめて)

手付金は物件価格の1割程度

売主が買付申込を承諾すれば2週間以内に売買契約になります。

売買契約を結んだ際に、買主から売主に預ける金銭のことを手付金といいます。

売買契約以降に売買をキャンセルする場合は手付金を放棄しなければいけません。

手付金は物件価格の1割程度のキリのいい金額にすることが多いです。

有効期限は1〜2週間程度

有効期限は仲介する不動産会社の意思で決まっていることが多いため、確認して記入しましょう。

買付証明書の有効期限は1~2週間程度が一般的です。

いかに自分が買える人物かを訴える

「買える人間」とは例えば現金で購入できる人や、必ずローンが通り物件を購入できる人のことです。

反対に「買えない人間」とは、頭金もなくローンも通らないような人のことです。

買える人間の中でも最強なのが現金買いの人です。

売主からすれば絶対的な安心感があるため、現金買いの人がライバルにいる場合はあきらめるしかありません。

ただ、ライバルも融資を用いる場合はアピール文により買付が有利になる可能性があります。

買付証明書には、その他条件という場所に自由に記述できる欄があります。

ここで自分かいかに買える人物であるかをアピールします。

アピール文では「一部上場企業」「管理職」など自分の職業、「年収」「預貯金」など、ローンが出ることを強調します。

人によっては「大切にします」などといった情に訴えるアピール文を書くこともありますが、アパートなどの投資物件ではほとんど意味はありません。

売主が興味があるのは、この人は確実に買ってくれそうか?ということだけです。

価格交渉の記載例

指値をする場合は「どうしてこの値段で買いたいのか」という理由も書いたほうがいいでしょう。

指値して買付証明書を提出する場合の記載例を挙げておきます。

例えば、売却価格が積算価格より高い場合↓

「大変魅力的な物件ですが、路線価をもとにした銀行評価額は○○万円(積算価格)になると予想されます。よって、購入希望額は○○万円です。」

積算価格についてはこちらの記事で解説しています。▼

また、他にライバルが少なく、時間的に余裕がある場合、修繕費用分を希望価格に反映できることもあります。↓

「リフォーム費用を見積もった結果、○○の修繕に▲万円必要になります。そのため、購入希望額は銀行評価額○○万円からリフォーム費用▲万円を引いた◆◆円です。」

遠慮はしなくてもいいですが、相手が納得できるような根拠を示すことが大切です。

  • 現金で、この金額なら用意できるから
  • 修繕費がこれくらいかかるから

という理由だと相手も納得しやすいです。

指値を通す買付証明書の例文はこちらの記事でも解説しています。▼

ローン特約があれば無条件で契約解除できる

買付証明書にはいろいろなひな形があります。

ローンを組む場合には「ローンの特約」の有無について注意します。

ローン特約とは、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合は、売買契約を解除することができるしくみです。

つまり、ローンの希望額まで融資がつかない場合は買付を入れてもやめてもいいということです。

審査に落ちた場合もそうですが、「6000万円希望したけど5000万円しか出なくて、その差額1000万円が補填できないから買えません!」という場合は仕方がないです。

この場合、支払い済みの手付金は買主に返還されます。

ローン特約をつけていない場合は手付金を放棄して契約解除するか、または損害賠償金や違約金を請求されることになります。

そうならないためにも、買付の段階でローン特約をつけることを明記する必要があります。

なお事前審査の段階で銀行から「融資をします」という承諾をもらっていても、正式な融資承認ではないので、「やっぱり融資はできない」ということもあります。

ローンを組む場合には事前に融資の承諾をもらっていても、必ずローン特約をつけるようにしましょう。

まとめ

この記事では

  • 買付証明書で指値をすること
  • アピールできる買付証明書の書き方

について解説しました。

買付証明書を素早く出せるように、日頃から準備しておきましょう!

藤本紗帆

明石のファミリー向け区分マンション(家賃75,000円)と神戸市の戸建て(入居者未定,家賃9万?)を借り入れなしで所有しています。

1992年生まれで、現在次女の育休中です。

初めて不動産投資をするときにつまずくことが多く、当時知りたかったことをこのブログ(はじふど)でまとめています。

また、年100冊くらい読書していて、参考になった知識も発信しています。

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